사업명	기존주택(다세대 등) 매입사업) (특별회계, 〔재심사〕) 구체적인 회계명을 기재, []는 재심사만 기재	분류	분 야 분야, 부문, 정책사업⇒「지방자치단체 예산편성 운영기준」제6조(세출예산 과목구분과 설정) 참조	부 문
담당자	서울특별시/ 주택정책과 안신훈 (02-2133-7026 / durano@seoul.go.kr) 시장 박원순, 부시장 이건기, 주택정책실장 진희선, 건축주택정책관 한규상,주택정책과장 최경주, 주거복지팀장 전병찬, 담당 안신훈

1. 사업개요

가. 추진목적

◦ 저소득층 주거안정을 위해 기존주택을 매입하여 임대주택으로 활용

◦ 서울시 공공임대주택 건립부지 고갈에 대한 대책

◦ 서울시 공공임대주택 8만호 공급계획에 따른 공급방식 다양화 실현

나. 시행근거 : 『공공주택 건설 등에 관한 특별법』제43조

다. 시행주체 : 국가(국토해양부), 서울시, 지방공사(SH공사)

라. 사업위치 : 서울특별시 전역

예정부지, 노선 등 구체적으로 기재

◦ 주거, 교통 등 입지조건이 우수하고 상태가 양호한 다세대 등 주택

마. 사업기간 :  2015년 ～ 2018년

바. 사 업 량

확장사업일 경우 “기존규모 → 확장규모”를 제시

◦ 매년 1,500호 × 4년 = 6,000호

사. 총사업비 :  12,299억원

(단위 : 억원)

구 분	계	2015년	2016년	2017년	2018년	비고
계	12,299	2,850	2,999	3,150	3,300
국 비	2,794	648	661	675	810
주택기금융자	3,105	720	735	750	900
서울시비	3,045	705	765	825	750
SH공사	3,045	705	765	825	750
기타	310	72	73	75	90

※’15년도 호당 평균매입비용 190,000천원을 기준으로 산출.

’15년도 호당 국고지원액 96,000천원(재정 45%,주택기금 50%, 입주자 5%)적용

아. 사업추진절차 및 계획

◦ 저렴한 임대아파트 절대부족에 따른 대체수단으로 공급하기 위해 서울시는 기존주택(다세대,다가구 등) 매입을 위해 SH공사(서울시 공기업)에 시비 출자금으로 지원

◦ SH공사(시행자) 매입추진 : 호당 평균매입액 187,000천원 (’14년도기준)

- 국고지원, 주택기금 융자 등 호당 95,000천원(국고지원)을 초과하는 비용 92,000천원에 대하여 서울시 46,000천원(50%) SH공사 46,000천원(50%) 각각 부담

◦ 매입경위(예산조치)

- 국토해양부 “14년도 기존주택 매입공급계획에 의거 호당매입지원액 9,500만원이나 서울지역은 호당 18,700만원 이상 소요되어 SH공사 재정부담을 완화하기 위해 지원

- 부동산 경기 침체 및 임대주택 절대부족 등의 사유로 민선6기 종기인 2018년까지 연간 1,500호 매입

자. 기 대 효 과

◦ 미분양된 기존주택(다세대 등)매입으로 지역경제 활성화

◦ 지역 영세주택업자의 자금난 해소

◦ 서울시 공공임대주택 8만호 공급목표 달성에 기여

◦ 다양한 임대주택을 확보하여 공급하므로서 저소득층 주거안정 도모

2. 사업비 산출내역

(단위 ; 억원)

구 분	산 출 기 초	금 액
기존주택매입비(다세대 등)	2014년도 호당 평균 매입비	187,000
세부내역	- 국토해양부 지침 매입한도액 : 95,000천원 (국비 45%, 융자 50%, 입주자부담 5%) ※ 국토해양부에서 호당지원액을 지역별 차등적용하여 2014년도 95,000천원으로 결정 - 매입한도액 초과분 92,000천원을 서울시 50%, SH공사 50% 분담하여 매입 추진

※ 1) 공사비, 보상비 등 세부사업별로 자세히 작성하고, 공사비는 토목/ 건축 / 조경 등 구분하여 기재

2) 단가 등 산정근거를 구체적으로 기재 (ex. '11년 공시지가, 2011년 자치단체 예산편성지침 참고 자료(000p), 2010년 도로업무 편람, 유사시설공사단가(이 경우, 구체적인 시설명을 기재) 등)

3. 세부사업추진계획 및 일정

구분	사업내용	법적근거	추진기간	세부추진내용	비고
기존주택매입사업	‘15～’18년까지 매년 1,500호 매입	공공주택 건설등에관한 특별법 제43조	2015.1월 ~ 2018.12월	다가구매입 홍보 및 매입공고 매입신청 물량 감정평가 및 계약

※ 사업추진상 구분은 기본계획 입안, 협의(법적), 사전영향평가(환경, 교통, 재해영향평가 등), 사업승인, 보상, 설계(용역설계, 기본설계, 실시설계), 공사(기초, 골조, 내장, 설비 등) 등으로 단계적․추진순서대로 구분 기재

4. 사전 절차

가. 중기지방재정계획

◦ 반영연도 : 2015년

◦ 반영내역

(단위 : 억원)

사 업 명	사업개요	재원	연도별투자계획
			소계	2015	2016	2017	2018
기존주택 매입사업	매년 1,500호 매입 (2015～2018년)	계	12,299	2,850	2,999	3,150	3,300
		국 비	2,794	648	661	675	810
		주택기금융자	3,105	720	735	750	900
		서울시비	3,045	705	765	825	750
		SH공사	3,045	705	765	825	750
		기타(입주자)	310	72	73	75	90

※타당성 조사에서 제시한 호당 매입가격(192백만원)을 4개년간 일률적용하지 않고, 정확을 기하기 위해 연차적 상승률을 적용하여 산출함

나. 관계기관(각 부처, 지자체, 공기업 및 기타 민간) 협의과정 및 협의 내용

관계기관	근거	협의일자	협의내용
국토해양부	공공주택 건설 등에 관한 특별법 제43조	협의진행	‘15년도 기존주택 매입사업 국비지원

다. 타당성조사(지방재정법시행령 제41조제2항)

◦ 조사기관 : 재단법인 한국경제조사연구원

◦ 조사기간 : 2014. 8. 10 ～ 8. 31

◦ 용역결과

- 재무적 타당성은 분석결과 순현재가치(NPV)는 -261,987백만원, 수익성 지수(PI)는 0.17로 1보다 작으므로, 재무적으로 부담이 되어 타당성이 없는 것으로 나타남

- 경제적 타당성 분석결과 순현재가치(NPV)는 -44,950백만원, B/C는 0.86로 1보다 작게 나타나 경제적으로 타당하지 않은 것으로 나타남

- 하지만 기존주택매입임대사업의 경우 서민의 주거안정과 삶의 질의 향상 등 계량화가 어려운 측면까지 고려해 볼 때 타당성은 충분한 것으로 사료됨

※첨부 : 타당성조사 용역(요약)

5. 투자심의자료

가. 사업의 필요성 및 시급성

◦ 전국주택보급률 100% 초과하고 있지만 서울시의 주택보급률은 97.5%로 나타나 서울시의 주택수급 불균형이 나타나고 있으며, 최근 전월세 가격 급등에 따른 주거비 부담 증가 등 주거 취약계층의 주거불안이 지속되고 있는 실정임

◦ 주거문제를 스스로 해결하기 힘든 저소득계층이 장기간 저렴하게 거주할 수 있는 장기임대주택 재고량은 절대 부족한 실정임

◦ 서울시 매입임대 주택의 공급실적은 타 지자체와 비교했을 때 높은 수준이지만, 저소득층의 주택복지서비스 향상을 위하여 매입임대 주택의 공급이 필요함

◦ 기존주택 매입임대 사업을 통하여 저소득층이 현 생활권에서 보다 저렴한 주거비로 장기 거주할 수 있어 생활안정과 중산층 도약 발판 제공할 것으로 사료됨

나. 국가계획 및 경제․사회정책과의 부합성

◦ 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고 무주택자의 주택마련을 촉진하여 국민의 쾌적한 주거생활을 위한 국토부의 공공주택 공급 정책과 부합

- 공공주택 건설 등에 관한 특볍법 제43조(기존주택의 매입)

◦ 서울시 임대주택정책 개편방안은 도시서민의 생업여건, 교통 및 주거편익 등을 감안하여 도시내 다가구 매입임대 사업을 대폭 확대하여, 매년 1,500호 공급하여 2018년까지 임대주택을 총 8만호 공급할 예정으로 SH공사의 기존주택 매입임대 사업과 부합하고 있음

◦ 국토해양부의 2014년 업무추진계획은 매입․전세임대(연 2만호) 등 맞춤임대 공급할 예정이여서 본 사업과 부합하고 있음

다. 주민의 숙원도 및 수혜도

◦ 기존주택 매입임대 사업을 통하여 저소득층이 현 생활권에서 보다 저렴한 주거비로 장기 거주할 수 있어 생활안정과 중산층 도약 발판 제공할 것으로 사료됨

◦ 2014년 6월 SH공사 서울시 매임임대 공급물량 1,277호의 입주신청자는 7,327가구로 입주비율은 17.4%로 나타났으며, 서울시 주민숙원이 높아짐에 따라 추가 매입임대 주택이 필요할 것으로 사료됨

매입임대 매입호수와 공고 세대수의 차이는 세입자가 있는 주택을 매입할 경우, 세입자와 계약기간까지 거주가 가능함

◦ SH공사가 본 사업 시행할 경우 입주신청자의 입주율이 17.4%에서 37.9%로 약 20.5% 증가 될 것으로 사료됨

<표 > 사업의 수혜효과

(단위 : 호, 가구)

구 분	공급물량	입주신청자	입주율	비고
기존	1,277	7,327	17.4%	+20.5% 증가
개선	2,777 (1,277 + 1,500)	7,327	37.9%

◦ 또한, 국토교통부 기존주택 매입전세임대 사업평가 연구에 따르면 매입임대주택에 거주할 경우 월 임대료가 평균 9.9만원 감소(23.4만원 → 13.5만원)하는 것으로 나타났으며, 전 주거지보다 거주면적 4.3㎡ 증가(49.5㎡→50.2㎡), 방수 0.1개 증가(1.8개→1.9개), 지층 거주가구 비중감소, 전용입식부엌, 수세식 화장실비율증가 및 대중교통의 편리성 등 입주민의 주거수준이 향상되는 것으로 나타남

라. 사업의 파급효과

◦ 저소득층 주거안정에 기여

◦ 지역경제살리기 및 일자리 창출 실현

◦ 주택경기 침체로 어려움 겪고 있는 영세 주택업자 자금난 해소

마. 경제적 수익성 및 타당성

◦ 저소득층 주거안정 및 임대주택 공급방식의 다양화 실현

◦ 임대주택 8만호 공급목표 달성 및 임대주택의 건설비 대체로 투자비 절감

바. 재원조달 가능여부 및 채무상환능력

◦ 매입임대주택의 매입비용으로 사업주체(시행자)의 매입비에 한도는 없으나, 국토교통부 ‘기존주택 매입·전세임대 14년 공급계획‘의 호당 정부지원단가 9,500만원이하의 주택을 매입하여야 하나 서울시의 경우 실제 주택매입금액이 정부지원단가보다는 비교할 수 없이 높기 때문에 매입금액이 기준금액을 초과할 수밖에 없는 실정임

◦ 기준사업비의 재원분담비율은 국토교통부 내부자료(기존주택 매입·전세임대 14년 공급계획, 2014.02)와 2014년 주택기금 운용계획을 참고하여 국고보조금 45%, 주택기금융자 50%(다세대․다가구 매입 및 주거환경개선지구내 소형주택사업 추진의 경우 연 1.0% 이자적용), 입주자 부담금 5%로 분담하게 되어있음

◦ 공공투자사업을 시행하는 주체의 입장에서는 우선적으로 비용최소화를 고려해야 하고, 또한 사업계획의 타당성을 검정하기 위해서는 재정능력과 이를 감안한 필요한 재원확보 방안, 그리고 향후 이를 감당할 여력이 있는지가 종합적으로 검토되어야 함

◦ 기준사업비 이외의 초과되는 매입금액은 서울시와 SH공사 각각 50%의 비율로 분담하고 있음

<재원분담 기준>

구 분	국고지원 등 (9,000만원 한도)			지방비(국고지원 초과액)
	재정	주택기금융자	입주자	시비	SH공사
비율	45%	50%	5%	50%	50%

사. 사업추진 준비상황(법적절차 이행 등)

◦’15년도 이후 국토해양부의 『기존주택 매입사업』지속 추진 요청

아. 사업추진에 따른 문제점 및 대책

◦ 『지방세 특례제한법』개정 건의

- ’12.1.1자 기존주택(다세대 등)매입에 따른 취득세가 과세전환(100%→75%감면)되어 추가 재원 필요

- 기존주택 매입시 2014년 12월 31일까지 취득세․재산세 100% 감면 요구

⇒ 현재 과세형평성을 고려하여 감면비율 개정 검토 진행(행안부)

기존주택 매입임대주택 사업

타 당 성  조 사 용 역  결 과

□ 용역개요

○ 용역건명 : 기존주택(다가구 등) 매입임대사업 타당성 조사

○ 용역기관 : (재)한국경제조사연구원

(원장 장현기, 책임연구원 황중호, 연구원 박진용, 고동수)

○ 용역기간 : 2014. 08. 10 ∼ 2014. 08. 31

○ 용역내용 : 매입임대주택 공급 편익․비용 등 경제적 타당성 조사

□ 용역결과

○ 사업 추진 배경

- 저소득층 및 비주거주택자의 주거안정을 위한 저렴한 매입임대주택 공급

- 국민․영구임대주택 공급부족에 대한 대책으로 기존 주택 매입 후 저렴한 임대주택으로 공급

○ 사업 계획 검토

- 위  치 : 서울특별시(전체)

- 사업량 : 매입임대주택 1,500호

- 소요재원 : 2,880억원

- 재정조달계획 : 국고 607.5억원, 주택기금융자 675억원, 시비 출자 576.4억원, SH공사 출자 576.4억원, 민자(입주자 보증금) 67.5억원

○ 사회․경제적 파급효과

- 입주가구 월 임대료 감소 : 평균 9.9만원 감소(23.4만원 → 13.5만원)

- 주거수준 향상 및 주거환경 변화

․ 거주면적 : 4.3㎡ 증가 (49.5㎡ → 50.2㎡)

․ 방(ROOM)수 : 0.1개 증가 (1.8개 → 1.9개)

․ 지층 거주가구 비중감소 등

○ 경제성 수익성 및 타당성(B/C, NPV, IRR 등)

구 분	비용편익비(B/C Ratio)	순현재가치(NPV)	내부수익률(IRR)
수 치	0.86	NPV 〈 0	불능

※ 기존주택매입임대사업의 경우 서민의 주거안정과 삶의 질의 향상 등 계량화가 어려운 측면과 향후 건물 및 토지 매각 시 지가상승률 등을 고려해 볼 때 타당성은 충분한 것으로 사료됨

○ 정책적 타당성

- 정부(국토해양부)의 보금자리주택 공급 정책 및 비주택거주가구 주거지원 정책과 부합

- ‘15년도 국토해양부 업무계획(서민 주거지원 강화)과 부합

□ 종합의견

○ 적정

- 초기투자비를 제외하고는 공공재정에 크게 부담이 되지 않음

※ 30년 이후에도 토지 및 건물의 잔존가치는 유지됨

- 사회취약계층에 대한 주거복지사업으로 저소득층 주거안정 및 주거비 부담 경감 등 비금전적 효과 높음

<표 > 경제성 분석 결과

(단위 : 천원)

연차	연도	편익	지출	편익-지출	할인계수	편익현재가	지출현재가	NPV
0	2014				1.0000
1	2015		288,000,000	-288,000,000	0.9569		275,598,086	-275,598,086
2	2016	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.9157	15,765,230	2,424,395	13,340,835
3	2017	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.8763	15,086,345	2,319,995	12,766,350
4	2018	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.8386	14,436,694	2,220,091	12,216,602
5	2019	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.8025	13,815,018	2,124,489	11,690,529
6	2020	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.7679	13,220,113	2,033,004	11,187,109
7	2021	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.7348	12,650,826	1,945,458	10,705,367
8	2022	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.7032	12,106,053	1,861,683	10,244,371
9	2023	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.6729	11,584,740	1,781,514	9,803,225
10	2024	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.6439	11,085,875	1,704,799	9,381,077
11	2025	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.6162	10,608,493	1,631,386	8,977,107
12	2026	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.5897	10,151,668	1,561,135	8,590,533
13	2027	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.5643	9,714,515	1,493,909	8,220,606
14	2028	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.5400	9,296,187	1,429,578	7,866,608
15	2029	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.5167	8,895,872	1,368,017	7,527,855
16	2030	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.4945	8,512,797	1,309,108	7,203,689
17	2031	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.4732	8,146,217	1,252,734	6,893,482
18	2032	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.4528	7,795,423	1,198,789	6,596,634
19	2033	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.4333	7,459,735	1,147,166	6,312,568
20	2034	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.4146	7,138,502	1,097,767	6,040,735
21	2035	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.3968	6,831,102	1,050,495	5,780,608
22	2036	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.3797	6,536,940	1,005,258	5,531,682
23	2037	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.3634	6,255,445	961,969	5,293,476
24	2038	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.3477	5,986,072	920,545	5,065,527
25	2039	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.3327	5,728,298	880,904	4,847,394
26	2040	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.3184	5,481,625	842,971	4,638,655
27	2041	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.3047	5,245,574	806,670	4,438,904
28	2042	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.2916	5,019,688	771,933	4,247,755
29	2043	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.2790	4,803,530	738,692	4,064,837
30	2044	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.2670	4,596,679	706,883	3,889,797
31	2045	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.2555	4,398,736	676,443	3,722,293
32	2046	17,216,026	2,647,500	14,568,526	0.2445	4,209,317	647,314	3,562,003
합계		533,696,794	370,072,500	163,624,294		272,563,309	317,513,182	-44,949,873

※ 토지 및 건물의 잔존가치 감안시 경제적 타당성 있음