아파트관리 실태조사 교육자료(안)

2013. 9.

주 택 정 책 실

(공동주택과)

목   차

Ⅰ. 실태조사 추진배경 및 시범조사 성과	1

1. 추진 배경 및 목표

2. 관련 근거

3. 그간 추진사항

4. 시범조사 개요

5. 시범조사 결과

6. 주요 지적사례

7. 제도개선 사항

8. 처분 내용

Ⅱ. 아파트관리 실태조사 추진계획	16

1. 추진 근거

2. 조사 개요

3. 조사 방법

4. 단계별 처리사항

5. 예산 조치

6. 자치구 협조사항

Ⅲ. 아파트관리 실태조사 매뉴얼	29

1. 조사 착안사항

2. 조사 항목

3. 관리비 등 부적정 집행사례

4. 참고 자료

Ⅰ		실태조사 추진배경 및 시범조사 성과

1. 추진 배경 및 목표

2. 관련 근거

3. 그간 추진사항

4. 시범조사 개요

5. 시범조사 결과

6. 주요 지적사례

7. 제도개선 사항

8. 처분 내용

1				추진 배경 및 목표

□ 추진 배경

❍ 현재 서울시 주택 중 60%가 아파트

❍ 전체 의무관리대상 공동주택 2,138개 단지 중 260개 단지 (12.2%)에서 비리 조사 요청

❍ 아파트관리 부조리 등 비리 척결 및 근본적 대책 마련 필요

□ 추진 목표

❍ 근본적인 아파트 관리 혁신방안 및 제도개선 마련

❍ 자발적인 주민 관심 및 참여 유도

❍ 투명하고 공정한 아파트 관리시스템 구축

❍ 아파트 관리 비리 발생 구조 원천 차단

❍ 「맑은 아파트 만들기」 시정 목표 구현

2				관련 근거

❍ 주택법 제59조 (공동주택관리에 관한 감독)

❍ 주택법 시행령 제82조 (공동주택관리에 관한 감독)

3				그간 추진사항

❍ `13.03.12.    : 아파트관리 혁신방안 발표 (시장 기자설명회)

❍ `13.05.30.    :「맑은 아파트 만들기」추진계획 수립(시장방침 제143호)

❍ `13.5.28~6.30 : 아파트 관리 실태 시범조사

❍ `13.07.08.    : 실태조사 결과 발표 (시장 기자설명회)

❍ `13.07.25.    : 공동주택관리지원센터 개소

❍ `13.09.02.    : 자치구 도시관리국장 회의

4				시범조사 개요

□ 조사 기간 : 2013. 5. 28 ~ 6. 30

□ 조사 대상 : 상계보람아파트 외 10개 단지

* 의무관리대상 공동주택 중 부조리신고 및 민원발생단지

□ 조사 인원 : 주택정책실장 외 6개 민․관 합동조사반 (총 61명)

□ 조사 범위 : 2011년 이후 처리한 업무전반 (필요 시 2010년도 이전 포함)

□ 중점 조사사항

❍ 공사․용역 등 입찰과정 적정여부 및 공사비 과다, 부풀리기 실태

❍ 관리비․사용료․잡수입 부과 및 징수 실태, 예산회계 운영 적정성

❍ 장기수선계획 적정수립 및 장기수선충당금 적정 집행여부

❍ 입주자대표회의 운영 적정여부, 회의록 보관실태, 정보공개 처리여부 등

□ 조사의 기본방향

❍ 공사․용역 분야, 예산회계 분야 등 사례분석을 통하여 공동 주택 관리 갈등구조 근원적 해결 방안 모색

❍ 입주민 실생활에 밀착된 관리비 절감요인을 명시하여 주민관심 및 참여를 유도하고, 규정이 미흡한 사항은 제도개선 적극 추진

5				시범조사 결과 (총평)

❍ 관리비 등 아파트 운영에 대하여는 극히 소수의 주민만이 입주자 대표회의에 참여와 감시를 하고 있으며, 대부분의 주민은 관리비에 대하여 무관심함

❍ 관리비는 `10년도 사업계획 수립 및 승인제도가 도입되었으나 일부 단지는 계획 없이 예산을 집행하고, 대다수 단지도 형식적인 계획수립으로 예산과 집행의 연계성이 거의 없음

❍ 또한 회계처리를 하면서 적격 증빙자료로 볼 수 없는 간이영수증으로 처리하고, 예산을 계획 없이 주먹구구식으로 운영

❍ 장기수선충당금은 일부 단지는 계획 자체도 없고, 충담금도 계획 대비 3.5%에서 25%이내만 적립하고 목적 외 용도로 전용하는 등 체계적인 계획과 적립, 관리가 필요

❍ 일부 단지는 잡수입을 부녀회 등 자생단체에서 증빙 없이 사용하는 문제가 있었으며, 재활용품 매각, 알뜰시장 운용 등 경쟁 입찰을 통한 수익 제고 등 관리비 절감 노력 필요

❍ 공사 및 용역은 설계도서, 물량산출내역서, 시방서 등 구체적인 내용 없이 발주하고, 전문성이 없는 관리주체가 감독하는 등 부실하게 발주되고 관리되어 부조리 발생 가능성이 높음

❍ 조사단지에 신고 센터를 운영하였으나 제보는 극히 소수만 참여하고 동 대표간 비방하는 내용이며,

❍ 관리소장의 잦은 교체 등으로 서류가 없거나 부실하게 작성되어 있고, 수사권도 없고 전문성이 부족한 조사관이 조사하는 데에는 한계가 있었음

❍ 따라서, 실태조사 결과 맑은 아파트를 만들기 위해서는 주민의 적극적인 참여와 감시가 가장 중요한 것으로 판단됨

6				주요 지적사례

공사 ․ 용역 분야

□ 물량 산출서, 내역서 등 도서없이 주먹구구식으로 공사 발주

□ 공사비 과다 등 규정을 위반한 수의계약 남발

□ 전문가가 아닌 관리주체가 형식적으로 관리 감독

□ 공사 이력관리, 도서분실 등 인수인계 미흡

□ 규정을 위반한 수의계약, 공사비 과다 지급

❍ 영등포구 ○○○아파트에서는 총 13건의 공사(177백만원)를 수의계약하면서

- 그 중 6동 하수관 교체공사는 400 이중벽관 설치단가는 m당 80천원을 118천원으로 진선기업과 수의계약하여 1,867천원 과다지급하였고,

- 2-4동 난방배관 교체공사는 지하작업 출입구 18개소에 지하작업 출입구 뚜껑을 3mm 철판으로 시공하는 것으로 계약하였으나 실제로는 14개소만 설치하고 뚜껑은 합판으로 시공하여 2,704천원 과다지급

□ 200만원 이하로 쪼개어 무자격업체와 수의계약

❍ ‘11.7월 중랑구 ○○○아파트에서는 공개경쟁 입찰로 선정된 업체인 ○○○(주)에서 포기각서를 제출(일부 동대표 및 관리소장 등 공사관련자의 포기 강요 의심), 관리주체는 무자격 업체(○○엔지니어링)와 세대별 포괄계약서로 수의계약 체결하여

- ‘11.8월부터 ’12.8월까지 세대별 200만원 이하로 공사를 쪼개어 42건에 걸쳐 총 969,632천원을 장기수선충당금으로 수의계약한 업체에 지급

- 상기 공사 건 중 세대별 구분 공사시행 한 22건(약 7억6천만원 : 361세대×약 211만원) 확인결과 공사비 최소 약 3억7천만원 과다 계상함

일부 동대표, 관리업체의 부조리에 대한 확인이 필요하므로 수사의뢰

□ 시공자격 없는 업체와 수의계약

❍ 소방시설공사업법 제4조(소방시설업의 등록) 제1항에 따르면 소방시설을 설계․시공하거나 감리하려는 자는 소방시설업을 등록한 자만이 할 수 있으나

- 노원구 ○○○아파트에서는 전체 21개동 소방시설물 옥외소화전 내관 동파로 1단지 236건, 2단지 174건에 해당하는 보수 공사를 소방시설공사업 및 소방유지관리업 면허 소유업체로 제한경쟁입찰 공고를 하여 3개 업체가 단가견적을 하였으나,

- 제18대 입주자대표회의에서 견적제안서를 입찰무효화 한 뒤 소방시설 보수업체의 견적금액이 기존 물탱크, 배수관 등을 보수한 일반 보수업체와 견적금액 비교결과 일반보수업체에서 제시한 단가가 낮고 보수의 질이 차이가 없다는 사유로 무자격업체인 ○○산업과 ○○종합설비로 보수공사를 실시

소방시설공사업법 제35조에 따라 수사의뢰

□ 공정한 입찰을 방해, 공사비 과다 요구

❍ 영등포구 ○○○아파트 방수공사를 시행함에 있어 ‘09년 10월 아파트옥상 우레탄 보수 및 방수공사를 2차례 유찰한 후 3차에 ○○건설만 내정가 보다 6,700천원 적은 285,300천원(추후 5개동 추가, ’10년  3월 96,200천원 수의계약)으로 입찰 참여 (○○공영, ○○테크노, ○○건설, ○○엔지니어링, ○○건설 참여)

- ‘10년 1월 저수조에폭시 공사는 1차에 ○○건설만 내정가보다 1,780천원 적은 83,000천원으로 입찰 낙찰(5개업체 동일)

- ‘10. 10월 11동외 6개동 옥상방수공사도 1차에 ○○건설만 내정가 보다 7,000천원 적은 168,000천원 입찰 낙찰(5개 업체외 ○○건설 입찰)

- ‘11.6월 건물재도장 공사도 내정가보다 7,000천원 적은 485,000천원으로 1차에 ○○건설에 낙찰(○○공영, ○○테크노, ○○건설, ○○건설, ○○건설)

담합 및 내부정보 제공 혐의로 수사의뢰

❍ ‘10년 중구 ○○○아파트 재도장공사 입찰공고시 업종별 도장방수 시설물 유지관리업 면허취득 만 8년 이상인 업체로 제한하는 등 입찰조건을 강화하여

- 9개업체중 ○○건설, ○○건설, ○○공영, ○○테크노 4개업체만이 적격업체로 선정되고 그 중 최저가를 써 낸 ○○건설과 계약함

□ 공사물량 과다 산출 등으로 관리비 누수

❍ ‘12.10월 노원구 ○○○아파트에서는 주차장 증설공사에서 ○○건설의 공사내역서에 표층 아스콘 630t중 512t만 반입, 중층 아스콘 540t중 419t 반입하여 총 21,544천원의 공사비를 과다 계상

□ 권한없는 입주자대표회장이 직접 계약

❍ ‘10.7월 이후 공사․용역 계약은 관리주체가 계약하여야 하나, 소방시설 유지관리 용역 등 총 16건 186,000천원을 입주자대표회장이 권한없이 계약

- 그 중 천호동 ○○○아파트 입주자대표회의에서는 정문 문주공사 관련 입찰서 제출마감일(‘11.12.13)까지 ㈜○○과 ㈜○○가 입찰서를 제출하였으나, 제출마감일을 경과하여 ’11.12.20 입찰서를 제출한 ㈜○○○ 디자인그룹을 낙찰자로 선정하였고

- ‘12.4.18 입주자대표회의 자료에 의하면 ㈜○○○디자인그룹의 경우 1차 제출시에는 94,000천원(정문 높이 6.04m)로 최저가업체는 ㈜ ○○인데도 불구하고, 2차 제출시 61,000,000원(VAT 별도, 정문 높이 4.7m)에 의해 2012.5.14 계약 체결함

- 이후 공사를 시행하면서 기초공사 물량을 과다 산출하여 공사비 8,810천원, 석공사 물량을 과다산출하여 7,071천원 등 총 15,881천원의 공사비를 과다 지급

관리비 운영 등 예산․회계 분야

□ 예산 및 사업계획서 미수립

․11개 대상 단지 중 2개 단지, 수립된 단지도 형식적 운영

․구체적 예산항목 없이 예비비를 포괄 운영

□ 입주자대표회의가 관리비를 쌈짓돈처럼 사용

□ 잡수입을 관리비로 쓰지 않고, 장기수선충당금으로 적립

□ 장기수선충당금과 관리비를 구분하지 않고, 혼동하여 부과

❍ 강남구 ○○○아파트에서는 장기수선계획에 있는 조경전면교체비와 부분 수리비 등 91,000,000원의 수리비를 장기수선충당금으로 집행하여야 하나,

- 쓰레기 집하장 및 방송설비(31,334,000원), 입대의 회의실 CCTV 및 방송설비(13,481,000원) 및 정서문 은하수 설치공사비(37,760,140원)의 3건 총 82,575,540원의 공사비를 소유자에게 부담시키지 않고, 세입자도 포함된 관리비로 부과

❍ 천호동 ○○○아파트에서는 장기수선계획에 따라 집행하여야 할 문주공사, 조명공사, 어린이놀이터 공사를 이익잉여금, 어린이집 임대충당금, 수선유지충당금 등 잡수입으로 사용(78,660천원)

□ 재활용품 매각 등 잡수입 운영 부실

❍ 강남구 ○○○아파트에서는 ‘10.7월부터 ’11.12월까지 재활용수거업체 선정을 부녀회에서 특정업체와 수의계약으로 체결하면서

- 입찰금액이 인근단지보다 현저하게 낮은 단가에 계약하면서 80,136천원의 손해를 발생시켰음

※ 산출근거 : 48,671천원(2010년)/2+55,800천원

❍ 부녀회 등 자생단체의 통장관리는 관리주체가 보관, 징수, 관리하도록 되어 있음에도 동작구 대방동 ○○아파트에서는 부녀회에서는 ‘10년부터 ’12년까지 부녀회가 수입(250,379천원) 및 지출(219,372천원)을 직접 관리 및 사용

장기수선계획 및 충당금 분야

□ 형식적인 장기수선계획 수립

□ 장기수선계획 대비 충당금 과소 적립으로 적기 보수․보강 불가

□ 장기수선충당금을 소송비용 등 목적 외 사용

□ 건물 노후화로 인한 주민 생활불편 야기

□ 장기수선충당금 부족으로 적기 수선 불가

❍ 대부분의 단지가 장기수선충당금을 계획대비 7～20% 이내 적립

- ○○○아파트에서는 장기수선계획상 253원/㎡으로 되어 있으나, 실제로는 18원만 부과(계획대비 7%)

- ○○○아파트에서는 장기수선계획상 218원/㎡으로 되어 있으나, 실제로는 47원만 부과(계획대비 21%)

- ○○○아파트에서는 장기수선계획상 363원/㎡으로 되어 있으나, 실제로는 50원만 부과(계획대비 14%)

- 돈암동 ○○○아파트에서는 장기수선계획상 563원/㎡으로 되어 있으나, 실제로는 121원만 부과(계획대비 14.5%)

- 천호동 ○○○아파트에서는 장기수선계획을 수립하지 않음

※ 향후 일시에 많은 비용을 적립해야 하는 등 사회적 문제로 발생 우려

□ 장기수선충당금 적립은 부족, 보수공사는 시급

❍ 노원구 ○○○아파트 관리주체는 장기수선충당금 사용계획서를 수립하지 않았으며, 25년된 노후아파트로 공용부분 배관교체공사 용역결과 120억원의 공사비가 필요함에도 현재 적립된 금액은 15억원(12%)에 불과

- 시설노후화에 따른 주민 생활불편과 안전 문제 대두

- 가구당 일시에 3,000천원 추가 적립 필요

□ 장기수선충당금을 목적 외 사용

❍ 장기수선충당금은 장기수선 목적으로만 사용하여야 함에도

- 노원구 ○○○아파트에서는 소송관련 비용 등 111백만원 등 총 191백만원을 다른 용도로 사용

- ○○○아파트는 총 1,385,000천원이 장충금으로 예치되어야 하나, 통장 잔고는 1,021,000천원에 불과

- ○○○아파트에서는 장기수선충당금 1,579,496,494원중 1,314,346,612원만 은행에 예치, 차액 265,149,882원으로 관리사무소 직원 급여지급 등으로 목적외 사용하고, 장기수선계획에 포함되지 않은 승강기 보수비, 테니스장 보수비 등으로 68,632천원을 사용

입주자대표회의 ․ 관리주체 분야

□ 입주자대표회의 다툼으로 아파트 관리 파행

□ 입주자대표회의 감사의 독립성 미약 등 견제장치 부족

□ 입주자대표가 관리주체의 권한 침범, 공사 수의계약 등 이권 개입

□ 관리주체와 한통속, 위탁수수료는 1원/㎡, 편법으로 이익 추구

□ 하나의 아파트에 관리업체 둘, 관리비가 두 배

❍ 노원구 ○○○아파트에서는 기존 위탁관리업체인 서림과 임의(비대위)로 선정된 위탁관리업체인 ○○의 다툼으로

- ‘09.7부터 ’10.4월까지 국일 파견 관리직원 인건비 139백만원, 경비원 인건비 82백만원, 변호사 선임비용 22백만원 등으로 지출됨으로써 주민 관리비로 부담

□ 입주자대표회의 다툼으로 파행 운영

❍ 잠실 ○○○아파트에서는 ‘13.4월 동대표 회장 선거과정에서 당선에 대한 이의신청(1표)으로 선관위 의결 무효 확인 및 당선인 지위확인 소송 계류 중

- 입대의 기능 마비로 변호사를 직무대행자로 선정

❍ 강북구 ○○○아파트에서는 2012. 3. 22 제7기 입주자대표회의 동별 대표 및 임원을 선출하고, ‘12. 4. 20 강북구청에 입주자대표회의 구성(변경) 신고를 하였으나, 강북구청에서는 2012. 4. 26 위 신고를 반려하였고, 2012. 5. 31 입주자대표회의 재구성 시정 지시하였으며, 이에 입주자대표회의에서 소송 제기한 구성변경신고반려처분취소의 행정소송이 2심 법원에 계류 중으로

- 주택법령 등에 입주자대표회의 구성(변경)신고가 수리되지 않았을 경우 입대의 동별 대표 및 임원의 권한 정지 등이 규정되어 있지 아니하고, 구성(변경)신고가 수리되지 않았으나 권한을 행사하였을 경우 벌칙 등이 규정되어 있지 아니함

- 위와 같은 이유로 현재 ○○○아파트의 경우 입주자대표회의 구성(변경) 신고가 되지 아니한 동별대표 및 임원 등이 현재 입대의 권한을 행사하고 있음

❍ 노원구 ○○○아파트 입주자대표회의 회의록상 보면 참석서명만 되어있고, 찬반의결 내용이 없어 안건의 가결․부결여부 등이 파악 안됨

- 입주자대표회의 회의록 상세 작성 및 공개 필요

□ 주민에게 돌아갈 보상비, 활동비로 임의 사용

❍ ○○○아파트에서는 인접 ○○○아파트 공사와 관련하여 ○○물산으로부터 현장과 인접한 5개동에 대한 소음 진동에 대한 보상비로 1억5천만원을 수령하여

- 이해 당사자인 5개동 주민 동의없이 그 중 1억3천만원을 ○○○아파트 대책위원회 활동비로 사용

□ 관리비를 쌈짓돈처럼 임의 사용

❍ 업무추진비는 관리규약에 따라 입주자대표회의 회장과 감사에게만 지급하도록 규정되어 있으나

- ○○○아파트에서는 ‘11년 3월부터 ’13년 5월까지 총 72,404천원의 운영비를 이사, 각종 위원회 활동비 명목으로 지급하였고

- 입주자와는 무관한 소송비용(9,500천원)을 관리비에서 지출하였음

□ 위탁관리 수수료 소액 책정, 이후 편법으로 수익 확보

❍ ○○○아파트에서는 청소․경비 업체 선정시 경쟁입찰을 통하여 업체를 선정하여야 함에도

- 입주자대표회의에서 주택관리업자인 ㈜○○○과 수의계약으로 통합관리업체 선정함으로써 종전 대비 경비원인 8명 증가

※ 인건비 1,421백만원으로 전년대비 431백만원(44%) 증가

7				제도개선 사항

1. 공사․용역 분야

□ 공사․용역 입찰 전 전문가 자문 의무화

❍ 현재 수의계약 대상 기준인 공사․용역 2백만원 이하 기준금액을 공사는 1,000만원 미만, 용역은 500만원 미만일 경우 수의계약 할 수 있도록 국토부 지침 개정 건의

❍ 금액 기준의 상향에 따라 1,000만원 이상 공사, 500만원 이상 용역은 입찰 전에 자치구 소속 전문가 자문을 의무화

□ 주민검수제도 의무화 (공동체 활성화를 통한 재능기부)

❍ 해당 용역과 공사의 준공 전에 품질수준 등의 확인을 위해 공공이 지정하는 감리 및 주민검수제 확대 시행

□ 서울시 통합정보마당에 공사․계약 등 공개

❍ 수의계약의 경우에도 관리주체가 계약서, 견적서, 물량산출서, 각종 도면 등 관련 서류를 일정기간동안 의무적으로 보관토록 하며,

❍ 필요 시 상시적으로 열람할 수 있도록 하고, 계약체결 및 준공 시에는 이에 대한 상세한 결과를 입주자 등에게 지체 없이 공개

2. 관리비 운영 분야

□ 관리비 사업계획 및 예산안 수립 의무화

❍ 관리비 지출에 대한 계획과 예산규모를 미리 수립하여 주민의 공동재산인 관리비를 절약하고 효율적으로 사용할 수 있도록 중점 점검 강화

□ 아파트 회계 표준화

❍ 현행 서울시 공동주택관리규약 준칙에 반영중인 계정과목 292개를 법령 및 조례 등으로 법제화하고 전표에 대한 임의 수정을 차단하여 회계 부정 비리 원천차단

□ 관리비 집행실태 외부감사 실질화

❍ 아파트에서 외부회계감사인을 선정할 경우 계약관계 형성에 따른 감사의 객관성․공정성을 확보하기 어려우므로, 지방자치단체의 장이 지정하는 외부회계감사인이 해당 아파트의 감사 진행

❍ 감사결과는 입대의 뿐만 아니라 관할 지방자치단체의 장에게도 통보되고, 부적정하거나 위법한 사항이 발견될 경우에는 지자체장에게 시정명령권 부여

3. 장기수선계획 및 장기수선충당금 분야

□ 최초 계획 수립 3년 마다 조정시 전문가 검증 의무화

❍ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정할 수 있으나, 전문성이 없어 발생하는 문제점을 보완하기 위하여 전문가 자문단 제도 확대 및 전문기관 지정 추진함으로써 내실있는 장기수선계획 제도 마련

□ 장기수선계획 수립 및 장충금 적립 기준 강화

❍ 장기수선충당금 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하도록 규정되어 있으나, 주택법령으로 상향 조정함으로써 위반에 대한 방지 효과 제고

□ 장기수선충당금 집행내역 및 적립잔액을 통합정보마당에 공개

❍ 현재 국토부 K-apt의 경우 적립액은 공개하고 있으나, 집행내역이 공개되지 않으므로 주민들이 정보 접근이 제한, 서울시 통합정보마당에서 집행내역까지 공개함으로써 주민관심 참여 유도와 투명한 관리 시스템 구축 기여

4. 입주자대표회의․관리주체 분야

□ 입주자대표회의 구성․운영 분쟁시 공공에서 임시관리자 지정 근거 마련

❍ 동대표 회장에 대한 직무수행 정지 등 법원의 가처분인용으로 본안 판결 확정시까지 상당한 시일이 소요되는 경우 구청장이 학식과 경험이 있는 단지 내․외부인중에서 관리자 지정 파견

□ 분쟁 단지에 공영선거 제도 도입

❍ 현재, 동대표 선출을 위한 선거관리위원회 구성을 둘러싼 분쟁이 심각하므로 구청장의 선관위원 위촉권한 확대 및 일정 수 주민요구시 구청장 주관 선거 실시

□ 벌칙 적용 시 공무원 의제범위에 입주자대표도 포함

❍ 형법 제129조부터 제132조의 적용범위(수뢰, 사전수뢰, 제삼자뇌물제공, 수뢰후부정처사 등)에 입주자대표회의 구성원도 포함

- 현행 주택법령상 분양가심사위원회 위원 중 공무원이 아닌 자, 하자심사․분쟁조정위원회 위원 중 공무원이 아닌 자 등에게만 제한 적용

□ 협동조합을 통한 자치관리 확대로 주민참여 및 관리 투명성 제고

❍ 자치관리와 위탁관리 비교 분석을 통한 주민참여 지향적인 관리방법 대안 마련

8				처분 내용

❍ 주민 통보사항(단지 게시용)

- 조사결과 주요 지적사항에 대한 단지 주민 알림 문안 게시

※ 세부내역 : 관리사무소 및 구청 보관, 열람

❍ 행정지도 및 시정명령․과태료 부과

- 입대의 회의록 관리부실 등 행정지도 73건, 국토교통부 지침 위반 등 시정명령․과태료 부과 83건은 각 자치구에 통보하여 조치

❍ 수사의뢰

- 무자격업체와 계약, 공사입찰 방해 등 10건은 서울지방경찰청에 수사의뢰

❍ 처분 현황

					(단위 : 건)
계	행정지도	시정명령	과태료	수사의뢰	영업정지	기타
169	73	78	5	11	1	1

Ⅱ		아파트관리 실태조사 추진계획

1. 추진 근거

2. 조사 개요

3. 조사 방법

4. 단계별 처리사항

5. 예산 조치

6. 자치구 협조사항

1				추진 근거

❍ 「맑은 아파트 만들기」 추진계획 수립 (시장방침 제143호 ; `13.5.30)

❍ 아파트 관리실태 조사결과 보고 (시장방침 제221호 ; `13.8.6)

2				조사 개요

❍ 조사 요청 현황 : 258개 단지 (의무관리 251개소, 임의관리 7개소)

종 로	2	동대문	12	노 원	26 (1)	강 서	7	관 악	5
중 구	3	중 랑	6 (1)	은 평	9	구 로	26 (1)	서 초	20
용 산	9 (1)	성 북	8	서대문	8	금 천	4	강 남	14
성 동	5	강 북	2	마 포	7	영등포	6	송 파	18
광 진	8 (1)	도 봉	9	양 천	15	동 작	20 (1)	강 동	9 (1)
* `13.7.25 기준 자치구 및 민원 조사 요청 단지 ∥ * ( ) 임의관리 단지 * 서울시 총 공동주택 단지 수 : 4,093개 단지 (의무관리 2,138, 임의관리 1,955)

❍ 조사 범위 : 2011 이후 처리한 업무 전반 (필요시 2010 이전 포함)

❍ 조사 시기 및 대상 : `13. 9월부터 상시 실태조사

- 금년 내   : 요청 단지 중 고질 민원 단지 우선 점검 추진

- 2014 이후 : 잔여 단지 및 추가 실태조사 요청 단지(별도통보) 등

❍ 하반기 조사 일정

일 정	계 획 내 용	기간	비 고
`13. 9. 10 (화)	발대식 및 워크숍 개최		실태조사 매뉴얼 교육 외부전문가 강의
`13. 9. 10 ~ 9. 17	예비 조사	1주	- 예비조사 자료 및 착안사항 검토
`13. 9. 23 ~ 10. 4	본 조사 : 26개소 (시․구 포함)	2주	- 시 : 4개소 (일반 3, 임대 1) - 구 : 22개소 (시․구 합동조사 제외)
`13. 10. 7 ~ 10. 18	본 조사 : 26개소 (시․구 포함)	2주	- 시 : 4개소 (일반 3, 임대 1) - 구 : 22개소 (시․구 합동조사 제외)
`13. 10. 21 ~ 10. 31	후속 조치	2주	- 행정처분 및 언론보도 등
`13. 11월 ~	실태조사 지속		시 : 월 2~3개 단지 구 : 월 1~2개 단지

3				조사 방법

□ 조사 원칙

❍ 자치구별 실태조사 전담 점검반을 구성하여 순차적 전수 조사

* 서울시 자체 인력만으론 현실적으로 전수 실태조사 불가

□ 서울시

❍ 자치구와 병행하여 월 2~3개 단지 실태조사 지속

- 자치구 요청 및 민원 사안 등을 감안하여 조사 대상 선정

❍ 민․관 합동 점검반 3개 팀 구성 운영

- 점검반 구성 : 2개 팀 30명 내외 (1개 팀 10명 내외)

- 1개팀 구성 : 시․구 공무원, 외부전문가(회계사,기술사,변호사,퇴직공무원 등)

구 분		팀 구 성	비 고
총 투입인원		9 ~ 11
서울시	팀장	1 (행정, 건축, 설비)
	팀원	3 (행정, 건축, 설비)
자치구	팀원	2 ~ 3	자치구 지원
외부전문가		2 ~ 3 (회계사, 기술사 1~2, 퇴직공무원)	인력풀 활용
※ 변호사는 필요 시 실태 점검내용에 대한 법률 자문으로 운용

□ 자치구

❍ 자치구별 조사 요청 단지 순차적 전수 조사

- 금년(2013) 내 자치구별 4개 단지 이상

- 2014년 이후 잔여 단지(추가 요청단지 포함) 및 의무관리단지 등

❍ 공동주택관리 전담 점검반 1 ~ 2개 팀 구성

- 1개 팀 10명 내외

▷ 공  무  원 : 5명 내외 (건축, 설비, 조경, 감사 등)

▷ 외부전문가 : 5명 내외 (회계사, 기술사, 변호사, 퇴직공무원 등)

* 구(區) 전문가 자문단 또는 서울시 MOU 체결 단체 전문가 인력풀 활용

- 자치구별 실태조사 요청 단지 수 및 점검 기간을 고려하여 팀 구성

▷ 1개 단지 약 4주 소요 : 예비조사 1주, 현장조사 2주, 조사결과 조치 1주

4				단계별 처리 사항

□ 예비조사 실시 : 1주

❍ 현황 파악 및 구체적인 조사방향ㆍ중점사항 결정

❍ 조사 분야 전반에 대한 업무처리 현황자료 수집ㆍ분석

❍ 조사 중점대상 분야에 대한 심층 검토 및 현장 동향 파악

- 국토부 k-apt, 제출서류 사전분석, 고위험 집중 조사항목 선정

▷ 아파트 단지 인적 갈등구조 분석, 그간 언론보도사항, 민원제보자 면담, 인터넷 검색정보(온라인카페 등), 인근단지 공사 단가 비교 등

- 조사 착안사항 준비, 본 조사 시 중점 확인

□ 본 조사 실시 : 2주

❍ 중점 조사 분야에 대하여 착안사항별 점검

- 관리비 등 부과ㆍ징수분야 예산회계 규정 준수 여부 집중 점검

- 공사ㆍ용역 입찰과정의 공정성 및 적정성 유지여부 확인

- 부실한 정보공개 및 입주자 권리제한 규약 규정 집중 확인

- 공사 시공 적정성, 회계프로그램 운영실태, 통장 중점 확인

❍ 문제점 및 개선과제 도출

- 예산ㆍ회계분야, 업체선정, 정보공개 분야 등에서 개선과제 도출

▷ 즉시 시정 가능부분은 현지에서 조치

- 주택법령, 관리규약 등 법적․제도적 측면에서 개선과제 도출

□ 후속 조치 : 1주

❍ 조사결과 보고서 작성

❍ 조사결과 처리

분류․정리	→	행정처분 대상 통보	→	행 정 처 분
․행정처분, 형사처벌 등		․시 → 자치구		․ 자치구
․법령․제도개선 사항
		수사의뢰 등	→	사 법 처 리
		․시 → 검찰․경찰		․검찰․경찰

5				예산 조치

□ 소요예산 : 5억원 (2013년도분)

❍ 산출 내역

소요 예산	산 출 근 거
500,000천원 (100개 단지×5,000천원)	▷ 점검단지수 : 약100개 단지(시․구 포함, 구별 4개 단지) ▷ 서울시 및 자치구 외부전문가 점검 수당 지급(지원) ▶ 1개 단지 점검 소요 예산(외부전문가 2명 투입) - 외부전문가 수당 : 250,000원 × 2인 × 10일 = 5,000천원

❍ 자치구 예산 지원 (2013년도)

- “살기좋은아파트공동체활성화(308-01)” 사업예산에서 구(區) 재정자립도 기준에 따라 매칭사업으로 30~50% 시비 지원

※ 2014년도 소요 예산은 자치구별 자체 예산 확보

6				자치구 협조사항

❍ 자치구별 공동주택관리 상시 실태조사 계획 수립

- 상시 실태 조사를 위한 전담 점검반 구성

- 2013년도 및 2014년도 예산 확보 등

❍ 매월 말 실태조사 결과 및 조치사항 서울시 통보

- 제도개선 및 건의사항 포함

❍ 서울시 점검 대상 단지(별도 통보) 행정 지원

- 자치구 담당 직원 2~3명 시․구 합동점검 지원

- 조사대상 아파트에 대한 자료 제출 요구

- 조사장 장소 확보 및 비품 지원

별첨  1. 서울시 공동주택관리지원센터 조직 구성안 1부.

2. 참고자료 : 각종 보고 서식 등

【별첨 1】

공동주택관리 지원센터 구성(안)

□ 설치 방안 : 주택정책실 소속 상설기구(근거 : 시장방침 제221호, `13.8.6)

❍ 조직 구성(안) : 4급 센터장 1명, 3개 팀 총 17명으로 구성

					센터장 (행정⋅시설 4급)
	지원총괄팀 (행정 5급)					실태조사 1팀 (건축 5급)				실태조사 2팀 (기계⋅전기 5급)

□ 팀별 주요 업무

팀 명칭	팀 원	주 요 업 무
지원총괄팀 (행정 5급)	행정 2 환경 1 전산 1 건축 1 상담사 별도	‣ 공동주택관리 관련 정책 수립 및 교육․홍보 - 공동주택 관련 정책 비전 및 정책 수립 - 입주자 대표회의, 관리사무소, 관리회사 등 교육 및 정보제공 ‣ 공동주택관리 컨설팅(자문) - 관리비 적정여부, 장기수선계획 기술지원 - 전문가(단체) MOU체결 및 인력풀 구성․운영 - 자치구 공동주택자문단 활성화, 분쟁위원회 운영 ‣ 통합정보마당 운영 - 자치구 담당 교육 및 현장 사용자 교육, 정보공개 행정지도 - 통합정보마당 시스템 고도화(개선) 및 시스템 관리 ‣ 층간소음 관련 업무 - 층간소음관련 민원 접수, 조사, 분쟁위원회 운영 - 층간 소음 민간자율기구 활성화 - 초등학교, 유치원, 입주민 등 예방교육 프로그램 개발 ‣ 부조리신고센터 운영
실태조사1팀 (건축 5급)	행정 1 기계(전기) 1 토목 1 건축 1	‣ 강북권 실태조사 및 자치구 조사 지원 - 건축, 토목, 설비 공사 분야 컨설팅 - 전문가 자문단 운영(건축, 토목, 설비 분야) - 자치구 실태조사 지도 점검 및 지원, 자치구 요청단지 직접조사 ‣ 표준공사비 산정(건축, 토목, 설비분야) 및 공개 - 보수공사 공종별 표준공사비 산정 및 공개
실태조사2팀 (기계⋅전기 5급)	행정 1 기계(전기) 1 건축 1 녹지 1	‣ 강남권 실태조사 및 자치구 조사 지원 - 조경, 전기, 소방 공사 분야 컨설팅 - 전문가 자문단 운영(조경, 전기, 소방 분야) - 자치구 실태조사 지도 점검 및 지원, 자치구 요청단지 직접조사 ‣ 표준공사비 산정(조경, 전기, 소방분야) 및 공개 - 보수공사 공종별 표준공사비 산정 및 공개

【별첨 2】

조사활동 일일보고

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

(2013. 9.   )

	조사반장	공동주택과장
□ 조사분야 : □ 대상기관 :

□ 조 사 자 : 직 :               성명 :

□ 조사내용

구 분	내 용
금 일 조사한사항
적출사항
익 일 조사계획

조 사  결 과  보 고 서

○○아파트

구 분	조사내용	조사결과	비고

※ 확인서, 질의답변서, 경위서 등 작성자료 : 붙임

2013년  9월    일

조사관  직             성명            (인)

조사적출사항보고 ────────────────────── (№ : ) 관련기관(부서) :
											조 사 반 장			공동주택과장
적출일시				적 출 자		직급 : 성명 : (인)
직무분야				비위유형					정 황
제 목
[ 적 출 내 용 ] ○
구 분		책임구분	소속 및 직위				직 위 (직명)	성 명 (주민등록번호)				관리기간			조치 의견
			행위시		현 재
		담 당 자
관 련 자		1차 책임
		2차 책임
		신분상	총 명 (징계 명, 훈계․경고 명, 주의 명)
조치의견		재정상	유 형 : 금 액 : 원
		행정상	(1) 시정지시 ( ) (2) 개선촉구(법령,방침,예규,업무절차) (3) 기타
문제점 및 제도개선 사 항
처분지시

현   지   시   정

───────────────────

관련기관 : ○○아파트				조사반장	공동주택과장
적 출 일 시		적 출 자
제 목
[ 내 용 ] ○
처 분 지 시

확    인    서

1. 제  목 :

2. 내  용

○

3. 관련자 관리기간 조서

구 분	소 속		직 위 (직명)	성 명 (주민등록번호)	재 직 기 간	담당업무	비고
	행위시	현 재

위 사실을 확인함.

2013년   9월    일

확인자  소속        직        성명          (인)

입회자  소속        직        성명          (인)

사  실  확  인  서

(현장 업소 확인용)

○ 상    호 :

○ 소 재 지 :

○ 대 표 자 :                   주민등록번호:

○ 내    용

위 사실을 확인함

2013년  9월    일

확인자 상 호    직       성명            (인)

(대표자와의 관계 :         )

입회자 소속     직       성명            (인)

제 도 개 선

제목 :

□ 현실태

□ 문제점

□ 개선방향

Ⅲ		아파트관리 실태조사 매뉴얼

1. 조사 착안사항

2. 조사 항목

3. 관리비 등 부적정 집행 사례

- 형사 사례

- 서울시 민원 사례

- 감사원 사례

4. 참고 자료

1				조사 착안사항

	조사 시 착안사항

❑ 관리비ㆍ사용료ㆍ잡수입ㆍ장충금등 부과ㆍ징수내역 일제확인

❍ 법령상ㆍ규약상 집행근거 확인, 부과내역 적정여부

❍ 부과차액(잉여금) 발생시 적정 처리여부

❍ 징수ㆍ사용ㆍ보관 및 예치 등에 관한 장부 및 증빙자료 보관여부(5년)

❍ 회계전산시스템 로그인으로 전표 수정, 삭제 여부

❑ 공사ㆍ용역 등 입찰과정 적정여부 확인

❍ 계약방법 적정여부 및 공사비 집행과목 적정여부

❍ 도색공사, 배관공사 등 적정 공사비 지출여부(인근단지 평군 비교)

❑ 의무공개 대상 정보 공개여부 확인

❍ 법령상, 규약상 공개대상 정보 정보공개 이행여부

❑ 은행제공 계좌입금 실적자료 비교․검토

❍ 예금주, 채주, 계좌번호, 지급금액 일치여부 등

※ 영수증빙 및 숨은 통장 확인

❑ 횡령․유용 등 비리사항 확인

❍ 허위의 지출원결의 또는 영수증 경정․조정, 위․변조를 통하여 자금을

부당인출․횡령 여부

❑ 주택관리업자, 공사ㆍ용역업자, 주택관리사 법정요건 확인

❍ 등록 및 자격요건 준수여부, 법정교육 이행여부, 자격증 대여

	예비조사 시 착안사항

□ 민원 및 부조리 신고내용

○ 구청 및 시에 접수된 부조리 신고 내용에 대한 증빙 자료 파악

- 그간 제기된 민원내용(고충, 구청장, 시장) 내용 검색 파악

- 부조리 신고 제보자 면담을 통한 구체적인 내용 확인 등

※ 제보자, 상습 민원제기자 별도 성명, 연락처 관리

○ 주민여론, 언론 노출, 온라인 카페, 아파트 홈피 등 인터넷 정보

- 최근 1년간 특히, 조선일보 보도이후 동향 파악

입주자대표회의

○ 입주자대표회의와 관리주체간 관계 파악

- 동대표 재임기간(특히 회장 연임 여부)

- 관리업체 계약기간

○ 동 대표 성향 파악하여 비주류 동 대표 면담 추진

- 통상 동대표 감사 등 비주류 및 잦은 민원제기자 확보

관리업체

○ 관리업체에 대한 실태 파악

- 재계약 기간 및 재계약시 주민 이의신청 여부

※ 현행 법령상 입주자등 1/10이상 반대 시 재계약 불가, 입찰진행

※ 공고문, 회의록 확인

- 관리업체가 일방적으로 공사용역 등을 시행하는지

※ 입찰방법 및 입대의 의결정족수 충족여부 등

- 공사용역 업체를 제한하여 특정업체에 밀어 주었는지

※ 1개 업체 다년간 용역수행 여부

- 용역업체와 관리업체와의 관계 파악

○ 최근 3년간 실시한 공사 및 용역 현황 파악

- 업체선정 및 공사비, 시공 상태, 하자 등

- k-아파트(국토부 공동주택관리시스템) 공고문과 실제 공고문, 회의록 등

- 도색공사, 배관공사 집중 확인

관리소장

○ 관리소장과 관리업체간 관계

- 관리회사가 관리소장을 비호하는지

※ 근속기간, 입대의의 소장교체요구여부, 관리회사의 수용여부

- 관리회사에서 관리소장을 ‘기피’하는지

※ 직전 소장의 발령사유 확인(자의, 타의) 및 내용

※ 해고 등으로 부당노동행위 구제신청 발생여부 등

○ 관리소장과 동대표와의 관계(특히 회장)

- 자치관리(영등포,강동구) 단지의 경우 일반적으로 종속적 구조일 확률 큼

- 선관위 등 통상 자치관리의 반대세력 불만세력 포섭

- 업무추진비 및 입주자대표회의 운영비의 단지외 사용내역 확인

○ 관리소장과 관리소 직원과의 관계

- 근로관계 등 노동법령 위반에 대한 불만 포착

- 전기과장 등 중간관리직원에 대한 용역업체(경비,청소) 직원 진술확보

- 비밀이 보장되도록 확신시킨후 경리직원 등에게 조사반 연락처 따로제공

○ 관리소장과 공사ㆍ용역업체와의 관계

- 공사용역업체, 재하청업체 직원 진술을 통해 단서확보

○ 관리소장과 자생단체와의 관계

- 통상 부녀회와 불편한 관계, 특히 사업비 및 운영비 거부된 단체의 불만세력 규합

○ 관리소장과 입주민과의 관계

- 입주민에게 군림하는 관리소장인지, 주민상대 명예훼손, 모욕죄 고소․고발 남발

- 구조상 을의 관계인 경비원 의견 청취

- 민원처리 실태(민원사무처리부 확인) 및 정보공개 현황 확인

자생단체

○ 자생단체 운영 실태 파악

- 노인회, 부녀회 등 자생단체 현황 및 운영비 사용내역 등

※ 관리규약 등 지급근거 반드시 확인

- 공동체활성화 단체 구성요건 적정여부

※ 관리규약상 근거 등

- 공동체활성화 사업비 지급근거 및 사용내역(정산 등)

※ 적정용도 사용 등 정산 및 반납여부 확인

- 별도 수입관리 여부 및 주 사용용도

※ 명절, 어버이날 등 선물비용, 각종 행사비용 등 자금출처 확인

입주민 동향

○ 입주민의 아파트 관리비 관심도 파악

- 관리비에 관심이 있는지

- 관리비 중 문제점이 있다고 생각하는 부분이 있는지 등

※ 노인정 등에서 정보수집

○ 자체 홈페이지 활성화 여부, 동대표(회장) 선거 투표율 등

기타

○ 내ㆍ외부 회계감사 이행여부, 지적사항 및 조치사항 이행여부

○ 입주자대표회의 의결사항 준수여부

○ 관리규약 규정 상위법 위반여부

참고

○ 조사장 설치 확정

○ 관리규약 및 입주자대표회의 운영비 규정 등 확보

- 자치구에서 조사반원에게 파일로 송부

- 상위법 위반여부 등 체크

공통 기본자료 작성 : 기 송부 서식

○ 단지 기본자료(관리비, 잡수입, 장충금 등)

○ 장기수선충당금 공사

○ 잡수입 수입내역 및 사용내역

○ 공사․용역 등 현황

별첨 : 예비조사 요구자료

예비조사 요구자료

1 주택관리업자 계약기간(2008.1.1.～2013.○월 현재)

업체명	담당기간	계약금액	비고

2 입주자대표회의 구성 현황(2008.1.1.～2013.○월 현재)

임기	정원	현원	임원

3 관리기구 직원 근무현황(2010.1.1.～2013.○월 현재)

소속		직위	성명 (생년월일)	담당기간	담당업무	임용일자, 퇴직일자
당시	현재

4 계약현황(2010년~2013년) : 별도엑셀양식으로 작성

연번	계약구분	공고일자	계약명	계약방법	계약금액	계약일자	준공(납품) 일자	대금 지급 일자	계약업체	계약자	지급금액

※ 작성대상 물품․용역 100만원, 공사 500만원이상, 계약구분은 공사․용역․물품 등으로 구분

5 금융기관 계좌개설 내역

계좌번호	예금주명	개설점	개설일자	해지일자	현재잔고(원)	용도	관리부서

※ 2010년～ 현재까지

6. 공동주택 보조금 수령 및 집행현황(시, 구, 기타 공공기관)

연도	사업명	용도	교부처	수령액	사용액	비고

《 참고사항 》

1. 작성대상 기간은 별도 표기 없을 시 2012. 1월 이후부터 2013. O월말 현재까지

2. 엑셀로 파일 작성 시 하단에 작성자․확인자의 소속․직급․성명기재

3. 아파트에서 현재 관리하고 있는 기존자료를 최대한 활용하고 유사한 자료가 있는 경우 사전 협의 후 작성

	본 조사 시 착안사항

① 사업계획 및 예산안 수립 및 승인여부(주택법시행령제55조의2)

□ 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안을 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 하며, 변경승인시에도 동일한 절차 이행하여야 함

※ 각 단지별로 회계연도에 관한 관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립여부 및 계획 이행 여부 등을 확인하여 잘된 점 또는 개선할 점 도출

구 분	조사 결과
사업계획 및 예산안 수립 (2011 - 2013)
연도별 사업계획에 따른 집행여부(상세 기술요)
2011
2012
2013

② 입주자대표회의가 계약의 당사자로 체결했는지 여부(국토부 고시 별표4)

□ 「주택관리업자 및 사업자 선정」(국토부 고시) [별표4]에 따르면 입주자대표회의가 계약의 당사자가 될 수 있는 것은 주택관리업 및 하자보수보증금 공사에만 해당(그 외 모든 공사․용역의 계약 당사자는 관리주체)

※ 각 단지별로 공사용역의 계약 당사자 적격여부를 확인 정리

③ 잡수입의 수입 및 지출내역(최근 3년)

구분	금액(원)
관리외 수입(총계)
이자수입
잡수입
엘리베이터 사용료
연체료 수입
전기검침료 수입
LG 중계기 임대수입
잡수입(부녀회)
퇴직급여충당 환입액
연차수당 충당 환입액
광고료 수입
임대료 수입
재활용 수입
주차비 수입
부과차익

구분	금액(원)
지출
잡손실
잡지출
잡지출(부녀회)
예치금 이자전입
승강기시설충당전입액
복리시설충당전입액
전기료충당전입액
주차충당이자전입
장기수선충당이자전입

□ 아래 예시 참조하되, 결산자료 확인하여 수입 및 지출내역 표기(엑셀 작성)

※ 잡수입 유용은 배임, 횡령에 해당될 수 있으므로 수입 및 지출에 대하여 명확하게 정리 및 증빙자료를 미리 정리

④ 장충금 공사내역(최근 3년, 기 송부자료 서식 참조)

※ 장충금은 목적외 사용은 자문단 자문결과 전부 유용으로 보아 수사의뢰 대상이라 하니 정리 및 증빙자료를 상세 정리

⑤ 공사․계약 관련 국토해양부 고시 준수 여부 확인

□ 공사가격 적정여부 검토 포함

⑥ 규약 개정여부 확인(준칙과 다른 사유, 현재까지 미개정 사유)

□ 개정안과 준칙의 다른내용을 신․구대비표로 확인하되, 조항별 사유 검토후 주민의 권리제한․의무부과 조항 점점결과 제출(6.13한)

※ 준칙이 5. 9일까지 개정토록 되어 있으므로 개정여부를 확인, 개정이 안되고 있는 경우 사유 및 관리업체와 입대위에서 임의 삽입한 내용은 별도로 정리

⑦ 공사비 적정여부 전문가 자문단 활용후 결과 보고

□ 자치구 소속 전문가 자문단에 신속히 의뢰하여 적정공사비 진단

⑧ 확인서 등은 무리해서 징구하지 말 것

□ 단지에 소명기회를 제공하되, 수용 거부할 경우 공무원 확인으로 갈음 조치

⑨ 향후 감사단지별로 우리가 지적한 내용을 시정할 경우 어느 정도 관리비 절감이 가능한지 수치적으로 제시 정리하여 주시고, 투명한 아파트를 만들기 위한 제도개선 방안도 같이 제시

⑩ 자료제출과 관련하여 서류  보관상태나 제출요구시 협조내용, 자료 제출 거부한 사실이 있으면 그 내용과 조사시 요구한 내용 등 조사진행 상황에 대하여 정리

⑪ 잉여금(전기료, 수도료 등) 규모 및 사용처 확인

잉여금 발생 내역	지출 내역	비고

⑫ 장기수선충당금 집행잔액 확인

장부상 잔액	통장 잔액	비고
		장부와 실제 통장 잔액 차이 이유

⑬ 비자금 통장 존재여부

계좌번호	통장 잔액	비고

<항상 염두에 두어야 할 사항>

1. 관리비 낭비 요인(절감 방안)

2. 부조리 사항

3. 수사의뢰 사항

4. 제도개선 사항

<추가로 확인해야 할 사항>

1. 정보공개 청구 현황 및 처리내역(복사비용 포함)

2. 민원사무처리 기록부(전화, 서면, 민원 포함)

3. 장기수선계획 조정 및 집행내역

5. 전문가 자문단 실적(2012년 이후)

6. 주민참여 검수제 실적(2012년 이후)

7. 관리기구 직원 법정 자격보유 현황

8. 관리비 예치금 현황

※ 회계장부 확인서류

회 계 장 부

구분	목 록		기간
인사	직원인사기록카드, 급여대장	관리실, 커뮤니티	2012년도- 2013년도 ○월말 현재
	4대보험 사업장 고지 및 납부현황	관리실, 커뮤니티
	근로소득원천징수이행상황신고서	관리실, 커뮤니티
	급여대장	관리실, 커뮤니티
회계	전산프로그램열람용ID비밀번호 3개 제공
	회계장부	대체전표(회계전산 프로그램에 투입하는 회계전표)
		총계정원장(전체)
		계정별(보조부)원장(날짜별, 거래건별 기록된 장부)
		거래처별 원장
		현금출납장
		지출결의서
		영수증, 은행입출금전표 포함
		2011년도 결산서
		2012년도 재무제표
		각년도 합계잔액시산표
	모든 통장	잔액증명
관리비 부과 및 체납현황	선수관리비 납부현황	세대 동-호 구분, 금액표시
	선수관리비 미수현황	세대 동-호 구분, 금액표시
	관리비:월별,세대별부과내역서	각 세대에 고지하는 기초자료를 말함
	관리비 납부현황(입주자, 외주업체 등)
	월별로 세대별 전기료 부과계산표
	월별로 세대별 난방료 부과계산표
	월별로 세대별 수도료 부과계산표
	월별관리비체납자현황 (입주자, 외주업체 등)	세대구분, 체납개월수, 체납금액 구분
	체납자에 대한 내용증명 발송자료	내용증명 발송 후 입금세대, 입금액 구분
기타사항	이외 회계감사에 필요한 구비서류

2				조사 항목

❑ 예산․회계분야

항 목	조사 착안사항	관계법규
일 반 관리비	◦ 수선유지비와 장충금 항목 구분 여부 ◦ 체납관리비 연체요율 적용여부	◦영제58조제1항 별표5 영제63조제2항 별표5 ◦준칙제66조 별표7
사용료	◦ 사용료 부과차액이 발생한 경우 처리내역 ◦ 입주자대표회의 운영비를 관리규약 또는 운영비사용규정에 의해 처리했는지 여부 - 업무추진비의 지급 근거 - 공동체활성화 단체 운영비 지급 근거 - 위락 목적 사용여부 ◦ 입대의, 선관위 출석수당 적정 지급여부 - 서면출석, 참석수당 지급은 불가	◦준칙제61조제3항 ◦준칙제32조 ◦준칙제32조, 제38조
장기수선 충당금	◦ 장기수선계획 미수립ㆍ부존재 ◦ 장기수선충당금 과소 부과 ◦ 관리규약에 적립요율 규정여부 ◦ 부적정 사용여부 - 임의지출, 사용계획서 없이 지출 ◦ 장기수선계획 조정주기 위반 ◦ 장충금과 안전진단 실시비용을 관리비와 구분 징수 여부 ◦ 관리비등과 별도 계좌로 예치․관리하는 지 여부	◦법제47조 ◦영제66조제1항 ◦영제66조제1항 ◦법제51조제2항 영제66조제2항 ◦규칙제26조제1항 별표5 ◦영제58조제2항 ◦영제58조제7항
잡수입	◦ 징수ㆍ사용ㆍ보관 및 예치 등에 관한 장부 및 증빙자료 보관 여부(회계년도 종료후 5년) ◦ 잡수입의 용도 및 사용절차를 규약에 정하지 않고 사용했는지 여부 ◦ 공동체활성화 단체 운영비 및 사업비 지급 근거 및 정산내역	◦영제55조제2항 ◦영제57조제1항17호 ◦준칙제32조제2항5호, 제33조의2

❑ 공사․용역 분야

항 목	조사 착안사항	관계법규
입찰 방법 등	◦ 제3조 별표 1에 따른 입찰의 종류 및 방법 적용 여부 (일반경쟁, 지명경쟁, 제한경쟁입찰 등) ◦ 제4조 2인 이상의 유효한 입찰, 경쟁 입찰 시 협의에 의한 입찰 등 성립 조건 준수여부 ◦ 제5조 별표 3에 따른 하자가 있는 입찰의 무효여부 ◦ 제6조 적격심사제에 따른 낙찰방법 여부 (관리규약에 따라 최저 또는 최고낙찰자로 선정)	◦고시제3조제3항 별표1 ◦고시제4조 ◦고시제5조 별표3 ◦고시제6조 별표4
주택관리 업자선정 적정여부	◦ 제7조 입찰내용 사전공고 여부 ◦ 공동주택 위탁관리 계약자 적합 여부 ◦ 경쟁입찰대상임에도 수의계약 실시여부	◦고시제7조 ◦영제52조4항 ◦고시제3조제2항 별표2
사 업 자 선 정 적정여부	◦ 제15조 입찰내용 사전공고 여부 ◦ 장기수선공사와 일반보수(수선유지) 공사의 공사비 집행과목 적정여부 ◦ 하자보수보증금 공사 시 경쟁입찰 실시 여부 및 계약자 적합 여부 ◦ 장기수선공사 대상을 수의계약 실시여부 ◦ 장기 계속공사로 발주할 것을 분할하여 수의계약으로 한 것은 없는지 여부 ◦ 일반보수업자 선정 시 입주자대표회의에서 승인한 사업 계획 및 예산에 의한 것인지 여부	◦고시 제15조 ◦법제51조제2항 영제58조제1항 별표5 ◦고시별표4제2호가목 ◦고시별표4제2호가목 ◦고시별표4제2호가목 ◦영제51조제1항
계약방법 적정여부	◦ 수의계약의 경우 「국토부 고시」 근거 규정에 적합하게 시행 되었는지 여부 ◦ 일반 및 제한경쟁입찰의 경우 업자간 입찰 담합 의혹이 있는 지 여부 ◦ 관리주체가 계약자인 경우 - 장기수선계획에 따른 각종 공사는 「주택법 시행령」 제66조제2항에 따라 입주자대표회의에서 의결하는 장기수선충당금 사용계획서대로 처리하였는지 여부 - 기술인력 등을 전문용역업체에 용역하는 때 입주자대표회의의 의결을 거쳤는지 여부 - 일반보수업자의 선정 시 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따랐는지 여부 - 입찰과정 시 입주자대표회의의 감사가 입회하였는 지 여부	◦고시제3조제2항 별표2 ◦고시 제4조 ◦영제66조제2항 ◦영제51조제1항 ◦영제51조제1항 ◦영제55조의4

항목	조사 착안사항	관계법규
사업자 선 정 입 찰 공 고 적 정 여 부	◦ 제19조 입찰참가자격 제한, 요건 등 준수여부 ◦ 제21조 입찰참가 산출 방법 적정여부 ◦ 제22조에 따른 낙찰자 결정방법 및 일반경쟁 2회 유찰시 3회 수의계약 적정여부 ◦ 제23조 계약체결 시 계약이행보증서 또는 이에 갈음할 수 있는 서류 받았는지 여부 ◦ 제24조에 따른 선정결과 공개여부	◦고시제19조 ◦고시제21조 ◦고시제22조 ◦고시제23조 ◦고시제24조
계약 방법	【주택관리업자 입찰공고의 적정성 여부】 ◦ 제9조 입찰참가자격 제한, 요건 등 준수여부 ◦ 제11조 입찰참가 산출방법 적정여부 ◦ 제12조에 따른 낙찰자 결정방법 및 일반경쟁 2회 유찰시 3회 수의계약 적정여부 ◦ 제13조 계약체결 시 4대보험 가입증명서 및 계약이행보증금 또는 이에 갈음할 수 있는 서류 제출 받았는지 여부 ◦ 제14조에 따른 선정결과 공개여부	◦고시제9조 ◦고시제11조 ◦고시제12조 ◦고시제13조 ◦고시제14조
잡수입 및 물품	【잡수입 및 물품의 매각 적정성 여부】 ◦ 제3장을 준용한 사업자 선정방법 여부 ◦ 별표4 제2호 다목에 따른 물품 선정 여부 ◦ 별표4 제2호 라목에 따른 잡수입 등 사업자 선정 여부	◦고시별표4제2호 다목,라목
투찰 및 개찰	◦ 우편으로 마감하는 제출서류 및 입찰서의 마감 일시 ◦ 입찰서 개봉 시 입회인 여부	◦고시제27조제2항 ◦고시제28조제1항
보증금	◦ 입찰보증금 납부 여부 ◦ 하자보수보증금의 반환 여부	◦고시제29조 ◦고시제31조

❑ 정보공개 분야

항 목	조사 착안사항	관계법규
법령상 공 개 대 상	【의무공개】 ◦ 입주자대표회의 소집 및 회의 의결사항 ◦ 관리비등의 부과 내역 ◦ 관리규약, 장기수선계획 및 안전관리계획의 현황 ◦ 입주자등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요 업무 추진사항 ◦ 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의 구성원에 관한 사항 ◦ 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항 ◦ 관리비등 사용량, 장충금 적립요율 및 사용 금액 ◦ 주택관리업자 선정에 관한 입찰공고, 선정결과 ◦ 사업자 선정 결과 【청구공개】 ◦ 관리비 등과 잡수익의 징수, 사용, 보관 및 예치 등에 관한 정보 및 증빙자료 ◦ 관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 ◦ 회계감사 보고서 ◦ 단, 다음 정보는 예외 - 개인 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보 - 감사, 입찰계약, 인사관리, 의사결정과정 또는 내부 검토 과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보	◦영제56조 ◦고시제14조 ◦고시제24조 ◦영제55조제3항
규약 준칙 [별표3-3]	◦ 선거관리위원회 회의록, 회의결과 ◦ 재무제표(재무보고서, 운영보고서, 순자산변동 보고서) ◦ 위․수탁관리계약서, 재계약에 관한 내용 ◦ 공사, 용역에 대한 입찰공고, 계약에 관한 사항 - 계약서 포함 ◦ 관리비등의 사업계획 및 예산안 ◦ 관리비등의 회계감사보고서 ◦ 관리규약 ◦ 입주자등의 건의사항 조치결과 등 주요업무 추진상항 ◦ 장기수선충당금 적립 및 집행과 잔액 ◦ 잡수입의 수납현황 사용내역 ◦ 예비비 사용내역	◦준칙제37조 ◦준칙제37조 ◦준칙제44조 ◦준칙제48조 ◦준칙제48조 ◦준칙제48조 ◦준칙제56조 ◦준칙제56조 ◦준칙제58조 ◦준칙제59조 ◦준칙제59조

3				관리비 등 부적정 집행 사례

	형사 사례

❑ 위반수법 및 착안사항

❍ 현금 수납하면서 영수증을 전혀 보관하지 않은 채 임의로 가수금 설정

경리직원 P씨는 2005년 전출세대로부터 관리비 21만여원을 현금으로 수령해 이를 생활비 등에 임의로 사용하는 등 2010년 12월까지 총 408회에 걸쳐 1억4천59만여원을 횡령(대구지법 1심판결 : 징역1년 6개월 선고)

⇒ 관리비 중간정산내역 등 현금 수령발생요인 점검

(계좌입금 늑장처리 일자, 직원 장기근무일수록 비리 발생 고위험)

❍ 입주민들에 대한 명절 선물비용을 부풀려 그 차액을 임의로 사용

입주자대표회장 K씨는 2009년 9월 평소 거래하던 A사로부터 입주민들에 대한 추석선물로 1상자당 4,000원씩 김 등을 구입하면서 본인의 돈2,307,000원을 A사의 은행계좌로 송금한 다음 입주자대표회의 계좌에서 A사의 계좌로 1상자당 8,000원으로 계산된 김 대금 등 4,220,000을 송금토록한후 자신의 계좌로 다시 4,220,000원을 돌려받아 그 차액인 1,913,000원을 관리소장, 동대표 등의 수고비 명목으로 사용하여 횡령(수원지법 1심 : 벌금100만원 선고)

⇒ 동대표 회식비, 수고비 등 출처불명 자금에 대한 불만자 제보 확보 및 주요공사ㆍ용역업자 세무신고 여부 조사의뢰

❍ 예금잔액증명 위조하는 수법

경리직원 Y씨는 2007년 5월 자신의 거주지에서 기존에 발행했던 예금잔액증명서에 기재된 내용을 지우고 컬러로 복사한 뒤 그 용지에 기입할 내용을 컴퓨터에 작성한 후 출력하는 방법으로 위조, 6년간 219회에 걸쳐 장충금 등 관리비 320,000,000원을 횡령(인천지법 1심 : 징역 2년)

❍ 출금전표에 숫자를 추가하거나 통장을 위조하는 수법

경리직원 K씨는 2004년 4월부터 2010년 3월까지 입주민들로부터 수납한 관리비에서 물품 구입명목으로 지출결의서를 작성하고 출금전표에도 같은 액수를 기재해 대표회장에게 결재를 받은 다음 전표의 출금금액에 금원을 추가한 뒤 임의로 인출해 횡령하는 수법으로 225,460,000원을 가로챘으며, 장충금을 적립하는 계좌가 없음에도 불구하고 은행계좌로 입금한다는 명목으로 지출결의서를 작성하는 수법으로 86,830,000여원을 횡령

또 K씨는 관리사무소에서 이같은 횡령사실을 감추기 위해 우체국에서 발행하는 이 아파트 관리사무소에 대한 ‘현재고 증명서’ 원본에 컴퓨터를 이용해 예금종료, 계좌번호, 잔액 숫자를 임의로 작성한 후 이를 오려내어 현재고 증명서의 예금종류란, 계좌번호란, 잔액란에 각각 붙인 다음 이를 복사하는 방법으로 위조해 관리사무소에 비치(수원지법 1심 : 징역 1년6월)

⇒ 통장 입출금 내역과 지출결의서, 영수증, 통장사본(실제 잔액) 합계여부 확인

❍ 장충금을 공과금 납부 등 다른 용도로 전용

서울 A아파트 전 대표회장 K씨와 전 관리소장 C씨는 2005년부터 2010년6월까지 장충금을 별도로 예치, 관리하면서 장기수선계획에 따라 아파트 수선공사 등에만 이를 사용해야 함에도 지난 3년동안 모두 63,390.000원을 각종 공과금으로 지출하는 등 다른 용도로 전용하여 횡령(서울중앙지법 1심 : 벌금형 선고유예)

⇒ 장기수선계획에 따른 사용내역인지 확인

❍ 입주자대표회의 운영비를 개인진료비로 사용

대표회장 L씨는 2011년 3월 대표회의 결의나 운영비 사용규정에 의거하지 않고 대표회의 명의의 계좌에서 ‘회장 진료비’명목으로 58만여원을 지출해 개인적 진료비에 사용, 대표회의 운영비를 횡령(의정부지법 고양지원 1심 : 벌금형 선고유예)

⇒ 입주자대표회의의 운영비의 용도 및 사용금액은 관리규약으로 정하도록 규정되어 있으므로, 규약근거 확인

❍ 장기수선계획 조정절차 없이 장기수선충당금 무단 사용

대표회장 O씨는 2009년 11월 A사와 아파트에 CCTV를 설치하는 공사계약을 체결, 같은 해 12월 공사착수금 명목으로 88,970,000원을 지급하는 등 장기수선계획 조정 절차를 거치지 아니한 채 360,380,000원을 무단 사용,

관리규약에 명시된 업무추진비 70만원을 초과하는 수법으로 22회에 결쳐 9,360,000원을 지출(부산지법 1심 : 벌금 7백만원)

⇒ 장기수선계획 사용내역 확인(조정여부 안건상정 등은 회의록), 관리규약에 명시된 업무추진비 금액기준 및 지급대상 적정여부 확인

❍ 허위장부 기재 아파트 관리비 횡령

관리소장 B씨는 지난 2007년 9월부터 최근까지 대표회장 몰래 현금 출금전표에 도장을 찍어 보관하고 있다가 허위로 거래장부를 기재하는 수법으로 총 5회에 걸쳐 93,000,000원을 횡령(포항남부경찰서 관리소장 구속)

❍ 허위장부 기재 아파트 관리비 횡령

경리직원 2008년 9월분의 전기세를 미납한 세대에 대해 납부독촉전화를 걸어 70여만원을 받은 뒤 자신의 통장에 입금시켜 사용하고, 아파트 관리비 운영자금 전표를 조작해 7천여만원을 빼돌리는 등 2010년 3월까지 총1억5천만원을 횡령(순천경찰서 경리직원 구속)

❍ 대표회장 임기만료후 업무추진비 임의 사용

2007년 6월 업무추진비로 1맥45만원을 자신 명의의 은행계좌로 송금받아 보관하던 중 임기가 만료됐음에도 불구하고 자신의 생활비로 2008년 12월 10만원, 2009년 5울 14만원 등 모두 24만원을 횡령(의정부지법 고양지원1심 벌금형 선고유예)

⇒ 업무추진비 지급대상 및 기준 확인

❍ 노후 상수관 교체 공사비 부풀려 지원금 횡령

2010년 3월 아파트 24세대의 노후 상수관 교체공사를 마치 전체 세대의 상수관을 교체한 것처럼 공문서를 작성, 정부지원금을 받아 차액을 챙긴 대표회장 등 5명 불구속 입건, 허위공문서를 통해 정부지원금을 받도록 해준 지자체 공무원도 입건(대구 서부경찰서)

⇒ 해당 지자체 보조금 지원 조례 및 집행내역 정산여부 확인

	민원 사례

❑ 서울시 민원사례

❍ 공사⋅용역업체 선정시 비리

중구 N아파트 관리소장과 동대표는 공모하여 배수펌프 입찰비리로 배임죄 기소됨, 관리소장은 동대표 회장을 폭행, 30만원 벌금 부과

1천만원 이상 전문공사는 건설산업기본법에 따라 면허가 필수임에도 노원구 G아파트는 조경식재 면허없는 업체를 사업자로 선정

강서구 D아파트에서는 승강기유지보수공사계약 등을 체결하면서 유효한 최저가 업체가 존재함에도 최저가 업체가 아닌 업체와 임의로 계약을 체결

❍ 입주자대표회의 운영비 부적정 사용

송파구 J아파트 입주자대표회장은 운영비 2백50만원을 개인적인 형사사건의 변호사 선임비로 지출

❍ 잡수입 부적정 사용

노원구 K아파트는 동대표 자녀 축의금 300,000원을 잡수입으로 지출하고 다른 동대표 병원문병비 300,000원도 근거없이 지출

❍ 원천징수금액 축소납부 및 벌금, 과태료 등을 관리비에 부과

매월 급여에서 차감하는 국민연금, 건강보험, 갑근세 등의 원천징수 금액을 축소 납부하고 그 차액을 횡령, 연말정산 환급금 착복

벌금, 과태료 등을 관리비에 부과하거나 개인 고지서 등을 관리비 통장으로 납부

⇒ 원천징수금액 자동이체 여부, 해당 금용기관에서 송부한 납부내역 등 편철ㆍ

보관자료 대조

	감사원 지적 사례

❑ 2010년도 감사원 감사결과

❍ ｢주택법｣ 강행규정 위반 현황

강행 규정	벌칙 규정	점검 결과
주택관리사(관리주체) 이외의 자의 집행업무 금지(법 제98조 제9호)	1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금	- 현장점검 77개 아파트 대부분 위반 - 계약 자료 분석 시 90.9% 위반
장기수선계획에 따른 주요시설 교체 및 보수 의무(법 101조 제2항)	1천만 원 이하 과태료	- 영등포구와 도봉구 관내 127개 단지 중 90개 단지(70.9%) 이상 위반
장기수선계획 수립 및 조정 의무 (법 제47조)	500만 원 이하 과태료	- 영등포구 관내 62개 단지 중 41개 단지(66%) 위반
관리사무소장의 보증보험 의무가입(법 제55조의2)	500만 원 이하 과태료	- 서울특별시 관내 1,258개 단지 중 218개 단지(17.3%) 위반
주택관리업체의 등록요건 유지 의무(법 제54조)	등록말소 또는 영업정지 또는 과징금, 경고 등	- 서울특별시 관내 236개 업체 중 126개 업체(53.4%) 미달
주택관리사의 전기기사 등 겸직 금지(법 제43조)	1천만 원 이하 벌금	- 서울특별시 관내 1,258개 단지 중 153개 단지(12.2%) 위반
관리비 인터넷 공개 의무 (법 제45조 제4항)	500만 원 이하 과태료	- 2010년 4월 현재 3,433개 단지(26.9%) 미공개

4				참고 자료

❑ 공동주택관리 개요

1		공동주택의 종류, 입주자등의 정의 등

◈ 입주자등 (법 제2조 및 영 제2조)

❍ (공동주택) 건축법 시행령 별표1 제2호가목내지 다목(아파트, 연립주택, 다세대 주택 * 라목의 다가구 주택은 아님)

❍ (복리시설) 주택단지의 입주자등의 생활복리를 위한 시설(어린이 놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당)

❍ (입주자) 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자와 직계존비속

❍ (사용자) 주택을 임차하여 사용하는 자

☞ 입주자 + 사용자 = 입주자등(영 제50조제1항)

❍ (관리주체) 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자

2		관리주체 등

◈ 관리주체 등 (법 제43조 및 영 48조)

❍ 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접 관리 → 과반수 입주시 입주자에게 관리 요구 → 입주자는 3개월 이내에 입주자대표회의 구성, 관리방법(자치 또는 위탁)을 사업주체에게 통지하고 시장․군수․구청장에게 신고

* 의무관리대상 공동주택 : 300세대 이상, 150세대이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식, 150세대 이상 주상복합건축물

[별표 8] <개정 2013.1.9> 주택관리업의 등록기준(제68조제1항관련)
구분		등록기준
자본금		2억원 이상
기술능력	전기분야 기술자	전기산업기사 이상의 기술자 1명 이상
	연료사용기기 취급 관련 기술자	열관리산업기사 이상의 기술자 또는 보일러기능사 1명 이상
	고압가스 관련 기술자	가스기능사의 자격을 가진 사람 1명 이상
	위험물취급 관련 기술자	위험물관리기능사 이상의 기술자 1명 이상
주택관리사		주택관리사 1명 이상
시설ㆍ장비		5마력 이상의 양수기 1대 이상 절연저항계(누전측정기를 말한다) 1대 이상 사무실
<비 고> 1. 위 표의 자본금은 법인인 경우에는 주택관리업을 영위하기 위한 출자금을 말한다. 2. 위 표의 주택관리사와 기술자격(「국가기술자격법 시행령」 별표 중 해당 분야의 것 을 말한다)은 각각 상시 근무하는 사람을 말하며, 법 제57조제1항 및 「국가기술자 격법」에 따라 그 자격이 정지된 사람과 「건설기술관리법」에 따라 업무정지처분을 받은 기술자는 제외한다. 3. 위 표의 사무실은 「건축법」 및 그 밖의 법령에 적합한 건물이어야 한다.

3		입주자대표회의 구성 등

◈ 입주자대표회의 구성 (영 제50조)

❍ 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(동별 대표자)로 구성, 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획 가능

❍ 한 단지를 수개의 공구로 구분, 순차 건설시 먼저 입주한 입주자등은 입주자대표회의 구성 가능, 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의 구성

❍ 동별 대표자는 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 보통․평등․직접․비밀선거를 통해 선출

- (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출

- (입후보자가 1명) 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출

❍ 동별 대표자의 결격 사유

- 미성년자, 금치산자 및 한정치산자

- 파산자로서 복권되지 아니한 사람

- 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람

- 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

- 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람

- 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람 포함)

- 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

- 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원

- 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람

- 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(관리비등)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

❍ 임원(회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상)은 동별 대표자 중에서 구성원(관리규약에서 정한 정원, 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성으로 선출(입주자대표회의에서 간접선거)

- 500세대 이상의 공동주택에서는 전체 입주자등의 보통․평등․직접․비밀 선거를 통해 동별 대표자 중에서 회장과 감사 선출

․ (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출

․ (입후보자가 1명) 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

❍ 동별 대표자, 입주자대표회의 회장․감사의 해임절차

- 동별 대표자 : 해당 선거구 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임

- 직선제로 선출된 입주자대표회의의 회장과 감사 : 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임

- 간선제로 선출된 입주자대표회의의 임원 : 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임

4		선거관리위원회 운영 등

◈ 동별 대표자 등의 선거관리 (영 제50조의2)

❍ 입주자등은 자체적으로 선거관리위원회를 구성, 선거관리위원회는 위원장 포함 5(3*)~9명(위원장 호선)

* 500세대 미만인 단지의 위원수 하한은 3명

❍ 선거관리위원회 결격사유

- 동별 대표자

- 동별 대표자 및 선거관리위원회 임기 중에 사퇴한 사람(사퇴할 당시 소속된 입주자대표회의나 선거관리위원회의 임기가 끝나지 않은 기간에 한정)

❍ 500세대 이상의 공동주택은 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원 위촉 가능

❍ (의사결정) 구성원 과반수의 찬성으로 의결, 선출에 관하여 주택법시행령 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있음

❍ 선거관리위원회의 구성․운영․업무(동별 대표자의 결격사유 확인을 포함), 위원의 선임․해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 규정

5		입주자대표회의의 의결사항 등

◈ 입주자대표회의 의결사항 (영 제51조)

❍ 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결

❍ 입주자대표회의 의결사항

- 관리규약 개정안의 제안

- 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지

- 공동주택 관리방법의 제안

- 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)

- 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정

- 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인

- 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인

- 단지안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

- 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

- 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량

- 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안

- 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

- 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)

- 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

- 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

- 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

❍ 입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집. 다만, 입주자대표회의 구성원 1/3이상이 청구하거나 입주자등의 1/10이상이 요청하는 때에는 14일 이내에 반드시 소집하여야 함(회장이 미소집시는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 직무 대행)

❍ 입주자대표회의는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관케 함, 관리주체는 열람이나 복사(청구자 부담) 청구시 응하여야 함

❍ 입주자대표회의는 주택관리업자의 직원인사․노무관리 등의 업무수행에 부당간섭은 안됨

◈ (관리방법의 결정 등, 영 제52조)

❍ 공동주택의 관리방법(자치관리 또는 위탁관리)은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 1/10이상이 제안 → 입주자등의 과반수의 찬성으로 결정

❍ 인접한 공동주택단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분관리 가능

- 공동관리는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의 필요, 1,500세대 이하로만 가능하며, 20미터 이상 일반도로 등*으로 구분되지 않는 경우에 한함(규칙 제23조제2항)

* 철도․고속도로․자동차전용도로, 폭 20미터 이상 일반도로, 폭 8미터 이상 도시계획예정도로, 주간선도로․보조간선도로․집산도로 및 폭 8미터 이상인 국지도로, 일반국도․특별시도․광역시도 또는 지방도 등

❍ 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리키로 한 경우에는(변경 포함) “주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토부 고시)”에 따라 선정하여야 함

- 계약기간이 만료된 주택관리업자를 재선정하는 경우에는 입주자대표회의 2/3이상의 찬성으로 결정(사전의견 청취 결과 입주자등의 1/10이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)

[별표 4] <개정 2010.7.6> 공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준(제53조제1항 및 제6항관련)
구분	기준
기술인력	다음 각호의 기술인력. 다만, 관리주체가 입주자대표회의의 동의를 얻어 관리업무의 일부를 해당법령에서 인정하는 전문용역 업체에 용역하는 경우에는 해당기술인력을 갖추지 아니할 수 있다. 1. 승강기가 설치된 공동주택인 경우에는 「승강기시설 안전관리법 시행령」 제16조에 따른 승강기자체검사자격을 갖추고 있는 자 1인 이상 2. 당해 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 「전기사업법」ㆍ「고압가스 안전관리법」ㆍ「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」ㆍ「도시가스사업법」ㆍ「에너지이용 합리화법」ㆍ「소방기본법」ㆍ「소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 및 「대기환경보전법」 등 관계 법령에 따라 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자
장비	비상용 급수펌프(수중펌프를 말한다) 1대 이상 절연저항계(누전측정기를 말한다) 1대 이상 건축물 안전점검의 보유장비: 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상

◈ (관리주체의 업무 등, 영 제55조)

❍ 관리주체의 업무

- 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리

- 공동주택단지안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기수거

- 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

- 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리

- 관리규약으로 정한 사항의 집행

- 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

- 그 밖에 국토해양부령이 정하는 사항

❍ 관리주체는 관리비등과 잡수입(예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등 관리로 인해 발생 수입)의 징수․사용․보관․예치 등에 관한 장부 작성 후 증빙자료와 함께 5년간 보관 의무

◈ (관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 등, 영 제55조의2)

❍ 관리주체는 관리비등의 사업계획 및 예산안(선거관리위원회 운영경비 포함)을 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 함, 사업실적서 및 결산서를 회계년도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 함

◈ (관리비등의 회계감사, 영 제55조의3)

❍ 관리주체는 입주자등의 1/10이상이 연서로 요구시 또는 입주자대표회의에서 의결하여 요구하는 경우에는 회계감사를 받아야 함, 감사인은 보고서를 입주자대표회의와 관리주체에게 제출

◈ (관리비등의 집행을 위한 사업자 선정, 영 제55조의4)

❍ 관리주체가 “주택관리업자 및 사업자 선정 지침”에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 하는 업무

- 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉ㆍ난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사

- 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사

- 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사

6		관리규약 등

◈ 관리규약의 준칙 (영 제57조)

❍ 시․도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 정하여야 하는 사항

❍ 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 결정(사업주체가 제안한 내용은 인터넷 홈페이지와 게시판에 공고하고 개별 통지 필요)

- 관리규약의 개정은 입주자대표회의 의결 또는 입주자등의 1/10이상의 제안 → 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정, 개정 시 개정목적과 종전 관리규약 및 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재하여 인터넷 홈페이지와 게시판에 공고하고 입주민 개별 통지

	준칙에 포함되어야 할 사항
1. 입주자등의 권리 및 의무(제4항에 따른 의무를 포함한다) 2. 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임 3. 동별 대표자의 선거구·선출절차와 해임 사유·절차 등에 관한 사항 3의2. 선거관리위원회의 구성·운영·업무·경비, 위원의 선임·해임 및 임기 등에 관한 사항 4. 입주자대표회의의 소집절차, 임원의 해임 사유·절차 등에 관한 사항 5. 제58조제3항제8호에 따른 입주자대표회의의 운영비의 용도 및 사용금액(제50조의3제5항에 따른 입주자대표회의의 운영 및 윤리교육에 드는 비용을 포함한다) 6. 자치관리기구의 구성·운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건·인사·보수·책임 7. 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성·보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항 8. 위·수탁관리계약에 관한 사항 9. 제4항 각 호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준 10. 관리비예치금의 관리 및 운용방법 11. 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차 12. 관리비등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과 13. 장기수선충당금의 요율 및 사용절차 14. 회계처리기준·회계관리 및 회계감사에 관한 사항 15. 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다) 16. 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차 17. 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차 18. 공동주택의 관리책임 및 비용부담 19. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치 20. 공동주택의 어린이집 임대계약(지방자치단체에 무상임대하는 것을 포함한다)시 어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항 21. 공동주택의 층간소음(아이들이 뛰는 소리, 문을 닫는 소리, 애완견이 짖 는 소리, 늦은 시간이나 이른 시간에 세탁기·청소기·골프연습기·운동기 구 등을 사용하는 소리, 화장실과 부엌에서 물을 내리는 소리 등을 말 한다)에 관한 사항 22. 주민운동시설의 위탁에 따른 방법 또는 절차에 관한 사항 23. 분양주택과 임대주택이 혼합된 공동주택단지의 관리에 관한 사항 24. 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항

《 의결정족수 정리 》

❍ (동별 대표자) 입후보자가 2명 이상인 경우 다득표자를 선출하며, 입후보자가 1명인 경우 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항)

❍ (회장 및 감사) 입주자대표회의 구성원* 과반수의 찬성으로 선출하며, 500세대 이상의 공동주택의 경우 후보자가 2명 이상인 경우 다득표자를 선출하며, 후보자가 1명인 경우 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제5항,제6항)

* 구성원 : 2/3이상 선출시에는 그 선출된 인원

❍ (관리방법의 결정) 입주자대표회의 <의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안>하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제52조제1항)

❍ (주택관리업자 재선정) 입주자대표회의 2/3 이상 찬성(사전의견 청취 결과 입주자등의 1/10 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)

❍ (관리규약의 개정) <입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안>하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제57조제3항)

7		관리비, 잡수입 등

◈ 관리비등 (영 제58조)

❍ 관리비의 비목별 세부내역

[별표 5] <개정 2010.7.6> 관리비의 세부내역(제58조제1항관련)
관리비 항목	구성내역
1. 일 반 관리비	ㆍ 인 건 비 : 급여·제수당·상여금·퇴직금·산재보험료·고용보험료·국민연금· 국민건강보험료 및 식대 등 복리후생비 ㆍ 제사무비 : 일반사무용품비·도서인쇄비·교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용 ㆍ 제세공과금 : 관리기구가 사용한 전기료·통신료·우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등 ㆍ 피복비 ㆍ 교육훈련비 ㆍ 차량유지비 : 연료비·수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용 ㆍ 그 밖의 부대비용 : 관리용품구입비·회계감사비 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용
2. 청소비	ㆍ 용역시에는 용역금액, 직영시에는 청소원인건비·피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용
3. 경비비	ㆍ 용역시에는 용역금액, 직영시에는 경비원인건비·피복비 등 경비에 직접 소요된 비용
4. 소독비	ㆍ 용역시에는 용역금액, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접소요된 비용
5. 승강기유지비	ㆍ 용역시에는 용역금액, 직영시에는 제부대비·자재비 등. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다.
5의2. 지능형 홈네트워크 설비 유지비	ㆍ 용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 지능형 홈네트워크 설비 관련 인건비, 자재비 등 지능형 홈네트워크 설비의 유지 및 관리에 직접 소요되는 비용. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다.
6. 난방비	ㆍ 난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대·난방비 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액
7. 급탕비	ㆍ 급탕용 유류대 및 급탕용수비
8. 수선 유지비	ㆍ 법 제47조제2항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선 ㆍ 보수에 소요되는 비용으로 보수용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 자재 및 인건비 ㆍ 냉난방시설의 청소비ㆍ소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비 ㆍ 건축물의 안전점검비용 ㆍ 재난 및 재해 등의 예방에 따른 비용
9. 위탁관리수수료	주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우로서 입주자대표회의와 주택관리업자 간의 계약으로 정한 월간 비용

❍ 관리비와 구분 징수가 필요한 비용

- 장기수선충당금

- 안전진단 실시비용

❍ 사용료

- 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)

- 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)

- 가스사용료

- 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비

- 정화조오물수수료

- 생활폐기물수수료

- 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료

- 입주자대표회의의 운영비

- 선거관리위원회의 운영경비

❍ 인양기 등 공용시설물의 사용료는 사용자에게 따로 부과 가능

❍ 관리비등(사용량, 장기수선충당금의 적립요율 및 사용금액 포함)과 잡수입은 다음 달 말일까지 인터넷 홈페이지에 공개하여야 함

8		장기수선계획, 장기수선충당금 등

◈ 장기수선계획 (법 제47조 및 영 제63조, 규칙 제26조)

❍ (수립대상) 300세대 이상의 공동주택, 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식의 공동주택

❍ 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고 사용검사권자는 관리주체에게 인계

❍ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함

- 장기수선계획은 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년 전에도 조정 가능

◈ 장기수선충당금 (법 제51조 및 영 제66조)

❍ 관리주체는 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립

❍ 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따름

- 다만 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사․분쟁조정등의 비용(청구비용 포함), 하자진단 및 감정에 드는 비용(청구비용 포함)에 사용 가능

❍ 장기수선충당금의 요율은 관리규약에서 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정함

❍ 장기수선충당금은 사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립

❍ 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담

❍ 사용자가 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있고, 관리주체는 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해주어야 함

9		관리사무소장

◈ 관리사무소장 (법 제55조 및 영 제72조)

❍ 주택관리업자․입주자대표회의(자치관리)․임대사업자는

- 500세대 미만의 의무관리대상 공동주택에는 주택관리사 또는 주택관리사보를

- 500세대 이상의 공동주택에는 주택관리사를 의무적으로 배치 필요

❑ 서울시 감사업무 편람(발췌)

❍ 대화요령

1. 가급적 첫 대화에 사실이 나타나도록 첫 대화의 실마리를 잘 시작하여야 한다.

2. 부정 일변도의 태도나 강압적인 인상을 주어서는 안 되며 오직 진실만을 추구한다는 공정한 태도를 취하고 부드럽고 평이한 표현으로 자연스럽게 대화를 하여야 한다.

3. 대화중에 관계서류를 내어 놓거나 뒤적거리면서 검토하는 것은 바람직하지 못하다.

4. 자신 있는 태도와 인내심을 가지고 대화를 계속하여야 하며 반신반의하는 태도를 보여서는 안 된다.

5. 법규 또는 행정지시에 근거가 있는 사항은 적용의 근거를 제시한다.

❍  민간단체 조사요령

1. 조사대상 민간단체 등이 감사대상 행정기관의 지도감독 하에 있는 경우 조사목적에 반하지 않는 한 당해 행정기관을 통하여 조사일정 등을 연락한다.

2. 감사대상 행정기관으로부터 조사일정 등에 관하여 양해하였다는 연락을 받았을 때에는 다시 조사대상 민간단체 등에 대하여 전화 등으로 조사대상이 된 취지, 내용, 시간 등을 연락하여 조사에 관하여 협력을 요청한다.

3. 감사대상 행정기관 지도감독 하에 있지 않는 등으로 직접 조사협력을 요청하는 경우는 조사대상 민간단체 등의 책임자를 면접하여 조사취지, 목적, 내용 등을 충분히 설명하고 필요에 따라서는 협조의뢰문서를 송부한다.

4. 조사일정과 시간은 상대방의 사정을 충분히 들어서 결정하고, 점심시간 등 상대방이 불편해 할 시간은 피한다.

5. 제출받은 관계 자료는 가급적 기존자료를 활용한다.

6. 감사(조사)대상 행정기관의 지도감독 하에 있는 단체, 허가시설소유자 등과 관련된 현장조사에는 원칙적으로 당해 행정기관 담당자의 동행을 요구한다. 다만, 조사대상자가 행정기관 담당자의 동행을 불편해 하는 경우에는 당해 행정에 대한 의견, 불만 등에 관하여 그 현장에서 청취하는 피하고 후일 전화 등으로 확인하는 것도 필요하다.

7. 약속한 시간은 반드시 지키도록 하고, 사정에 따라 시간에 늦을 것이 예상되는 경우에는 미리 연락한다.

8. 조사에 앞서서 책임자에게 조사취지, 내용 등을 설명하고 협력을 요청한다.

9. 조사에 있어서는 평이한 용어로 질문하고 정확한 답변을 얻도록 노력하며, 상대방에게 불쾌감을 줄 수 있는 태도를 취하지 않도록 유의한다.

10. 조사가 끝난 때에는 조사협력에 대한 감사를 표시함과 동시에 정리 검토한 후 필요하다면 다시 조회 등을 하는 경우가 있다는 뜻을 밝혀 두는 게 추가 협조를 얻는데 유리하다.

❍ 금칙사항

1. 감사요원은 피감사자를 피의자시 하는 언행과 태도는 일체 금지된다.

2. 감사요원은 감사를 기화로 청탁 등의 일체의 직권을 남용하는 행위를 해서는 아니 된다.

3. 감사요원은 직무와 관련하여 직접․간접을 불문하고 사례, 증여 또는 향응을 수수할 수 없다.

4. 감사요원은 감사 중 알게 된 기밀사항과 다른 사람에게 영향을 주는 정보를 누설하거나 다른 목적에 이용할 수 없다.

5. 감사요원은 감사실시 전․후를 막론하고 상사의 허가를 받은 경우 이외에는, 직무와 관계없는 장소에서 감사요원이 아닌 자와의 불필요한 접촉은 일체 삼가야 한다.

6. 감사요원은 출장감사기간 중 감사지역을 이탈해서는 안 되며 분수에 맞는 숙소를 선정하고 일체의 불건전한 오락 등의 행위를 하여서는 안 된다.