													본부장 방침 제76호
문서번호	주택관리부-2047			부원			파트장			주택관리부장			주거복지처장			주거복지본부장
보존기간	20년																03/29
				이용순			이성호			양일병			남상국			김영준
결재일자	2024.03.29.
공개여부	부분공개(7)			협조	공공주택공급부장				김은정			시설계획부장				이승만
일상감사	대상아님
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2023년 재건축 임대주택(역세권포함)위수탁관리사업비 정산
		서울주택도시공사
( 주택관리부 )

E	S	G
	○

	사전 검토항목

■ 해당사항이 있는 부분에 ‘√’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 의견 입력 가능)

구 분	사전 검토사항 점검 사항	검토 완료	해당 없음	비고
사 회 적 가 치	▶ 사회적 가치에 관한 사항을 검토하였습니까? 예) 일자리 확대, 주민참여, 윤리경영, 노사상생, 지역사회 공헌활동, 사회적 약자배려, 청렴 등
고 객 만 족 도	▶ 고객만족도 향상을 검토하였습니까? 예) 고객 및 주민참여, 주거만족도, 하자관리 등
사전협의	▶ 이해당사자와 충분한 협의를 하였습니까? 예) 공사내 관련부서, 중앙부처, 시 자치구, 민간단체 등
전 문 가 자 문	▶ 관련 전문가 의견를 반영하였습니까? 예) 변호사 등 전문가 자문, 자문위원회, 타당성 검토 등
업무개선	▶ 업무개선 사항이 있는지 검토하였습니까? 예) 법령개정, 제도개선 등
홍 보	▶ 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 설명회 등
안 전	▶ 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 시설물 점검, 재난·안전관리 등
결재문서 공 개	▶ 공개여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호
바 른 우 리 말	▶ 불필요한 외국어․외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? 예) 스페이스, 플랜, 앵커시설, 거버넌스, 인큐베이팅, 매칭 등

본 2023년 재건축 임대주택(역세권 포함) 위·수탁관리사업비 정산

2023년 재건축 임대주택(역세권 장기전세주택 포함) 위수탁관리사업비      정산 결과와 사업 추진 실적을 보고하고자 함.

Ⅰ		2023년 위·수탁관리 사업비 정산 결과

1. 사업비 집행 총괄

(단위: 원)

위탁사업비 교부금액	집행액	집행률(%)	비고
8,969,997,000	10,112,387,770	112.7

2. 사업비 내역

(단위: 원)

항 목		계	교부금액	발생이자	비고
총 계	계	9,066,062,011	8,969,997,000	96,065,011	적립하는 특별수선 충당금 발생이자 포함
	재건축	7,419,224,208	7,331,526,000	87,698,208
	역세권	1,646,837,803	1,638,471,000	8,366,803
위탁 수수료	계	2,047,257,000	2,047,257,000	-
	재건축	1,690,298,000	1,690,298,000	-
	역세권	356,959,000	356,959,000	-
공가 관리비	계	785,660,777	779,337,000	6,323,777
	재건축	650,558,777	644,235,000	6,323,777
	역세권	135,102,000	135,102,000	-
선수 관리비	계	175,253,541	175,197,000	56,541
	재건축	153,141,399	153,123,000	18,399
	역세권	22,112,142	22,074,000	38,142
수선 유지비	계	855,146,880	855,007,000	139,880
	재건축	674,708,880	674,569,000	139,880
	역세권	180,438,000	180,438,000	0
특별 수선 충당금	계	5,202,743,813	5,113,199,000	89,544,813	적립
	재건축	4,250,517,152	4,169,301,000	81,216,152
	역세권	952,226,661	943,898,000	8,328,661

3. 사업비 집행 및 정산내역

○ 시설계획부 -1285(2023.04.14) [재건축 수선유지비 부족관련 서울시 업무협의 결과 보고]

서울시공공주택과-5334(2023.05.02) [재건축 소형주택 위탁관리비(수선유지비 3,4분기)           교부 알림] 의거 재건축 수선유지비 자체사업비 사용에 대한 이자포함 정산 요청

○ 집행 및 정산현황

(단위:원)

항 목		교부금액 (특충포함) (A)	집행액 (특충포함) (B)	발생이자 (C)	정산 (D=A-B+C)	집행률 (%)	비고
총 계	계	8,969,997,000	10,112,387,770	6,520,198	-1,135,870,572	112.7
	재건축	7,331,526,000	8,325,208,344	6,482,056	-987,200,288	113.6
	역세권	1,638,471,000	1,787,179,426	38,142	-148,670,284	109.0
위탁 수수료	계	2,047,257,000	2,122,755,564	-	-75,498,564	103.7
	재건축	1,690,298,000	1,700,425,937	-	-10,127,937	100.6
	역세권	356,959,000	422,329,627	-	-65,370,627	118.3
공가 관리비	계	779,337,000	886,500,155	6,323,777	-100,839,378	113.8
	재건축	644,235,000	693,562,768	6,323,777	-43,003,991	107.7
	역세권	135,102,000	192,937,387	-	-57,835,387	142.8
선수 관리비	계	175,197,000	394,504,040	56,541	-219,250,499	225.2
	재건축	153,123,000	330,061,180	18,399	-176,919,781	215.6
	역세권	22,074,000	64,442,860	38,142	-42,330,718	291.9
수선 유지비	계	855,007,000	1,595,429,011	139,880	-740,282,131	187.0
	재건축	674,569,000	1,431,857,459	139,880	-757,148,579	212.3
	역세권	180,438,000	163,571,552	0	16,866,448	90.7
특별 수선 충당금	계	5,113,199,000	5,113,199,000	89,544,813	-	100	적립
	재건축	4,169,301,000	4,169,301,000	81,216,152		100
	역세권	943,898,000	943,898,000	8,328,661		100

※ 특별수선충당금은 적립 개념이므로 교부금액 및 발생이자를 우리 공사에 적립.

○ 정산 내역

(단위: 원)

항 목		정산	비고
총 계	계	-1,135,870,572	최종 정산금액
재건축	계	-987,200,288	․ 래미안원베일리 등 신규단지 입주로 인해 기존 운영계획 대비 실집행액 비용 상승하여 재건축 정산금액 (-987,200,288원)을 교부 요청.
	위탁수수료	-10,127,937
	공가관리비	-43,003,991
	선수관리비	-176,919,781
	수선유지비	-757,148,579
역세권	계	-148,670,284	․ 공덕동 크로시티 등 신규 단지 입주로 인해 기존 운영 계획 대비 실집행액 비용 상승. ․ 수선유지비 잔액(16,866,448원)으로 부족한 선수관리비를(-42,330,718원)를 대체하고 남은 (-25,463,730원)을 합한 부족분 (-148,670,284원)을 교부 요청.
	위탁수수료	-65,370,627
	공가관리비	-57,835,387
	선수관리비	-42,330,718
	수선유지비	16,866,448

※ 특별수선충당금은 적립 개념으로 교부금액 및 발생이자를 적립

○ 재건축 수선유지비 자체사업비 사용에 대한 이자포함 정산

(단위: 원)

항  목

정산

비고

총 계

계

-1,147,895,839

최종 정산금액

재건축

계

-999,225,555

․ 래미안원베일리 등 신규단지 입주로 인해 기존 운영계획 대비 실집행액 비용 상승하여 재건축 정산금액 (-999,225,555원,자체사업비 이자포함)을 교부 요청.

․ 수선유지비 정산내역

단위(원)

항목	교부금액 (A)	집행액 (B)	발생이자 (C)	정산 (D=A-B+C)
수선유지비	674,569,000	1,431,857,459	-11,885,387	-769,173,486

* 이자 상계처리 금액: -11,885,387원(참고 붙임10)

(공사자체사업비 사용분이자:12,025,267원, 교부금이자:139,880)

위탁수수료

-10,127,937

공가관리비

-43,003,991

선수관리비

-176,919,781

수선유지비

-769,173,846

역세권

계

-148,670,284

․ 공덕동 크로시티 등 신규 단지 입주로 인해

기존 운영 계획 대비 실집행액 비용 상승.

․ 수선유지비 잔액(16,866,448원)으로 부족한

선수관리비를(-42,330,718원)를 대체하고 남은

(-25,463,730원)을 합한 부족분 (-148,670,284원)을

교부 요청.

위탁수수료

-65,370,627

공가관리비

-57,835,387

선수관리비

-42,330,718

수선유지비

16,866,448

※ 특별수선충당금은 적립 개념으로 교부금액 및 발생이자를 적립

※ 이자산출 기준 : 공사채 발행 이자율, ’24.03.22.기준(공문시행일)[붙임10참고]

(추후 정산 확정일에 따른 ’24년도 이자액은 ’24년도 사업비 정산시 반영 예정)

○ 2023.12.31. 현재 특별수선충당금 잔액 : 금20,308,029,284원

(단위 : 원)

구분	2022년말 적립액(A)	2023년 전입액			2023년 실집행액 (C)	2023년말 적립잔액 (D=A+B-C)
		소계(B)	교부액	이자 발생액
계	15,277,127,972	5,202,743,813	5,113,199,000	89,544,813	171,842,501	20,308,029,284
재건축	13,065,109,021	4,250,517,152	4,169,301,000	81,216,152	152,466,114	17,163,160,059
역세권	2,212,018,951	952,226,661	943,898,000	8,328,661	19,376,387	3,144,869,225

Ⅱ		2023년 위·수탁관리사업실적

1. 사업 개요

○ 사업목적

- 재건축소형주택(역세권 포함) 효율적 관리

○ 사업내용

- 임대주택의 일반적인 공급·관리

- 임대주택의 입주 및 퇴거관리, 입주계약, 임대보증금 부과·징수, 퇴거자

등에 대한 임대보증금 반환

- 임대주택 시설물 교체공사 및 수선 대행

- 거주실태조사, 주택소유 여부 전산검색 등 기타 임대업무에 부대되는 업무

- 기타 임대주택과 관련하여 서울시가 지시하는 사항

2. 추진사항

월별	주요내용
매월	임대주택 신규, 재계약(2년단위) 관련 업무(재계약 관련 자산심사 포함) 명의변경 등 계약조건 변동 업무 부정입주 실태조사 불법전대 방지 임대주택 입.퇴거 관리(중복입주 포함) 임대보증금 인상분 체납 독려 및 계약해지 등 명도소송 업무 임대보증금 반환 및 채권압류자 처리 공가관리비 등 지출업무 수행 시설물 교체 등 장기수선 유지, 시설물 유지보수 민원처리, 임대주택 화재보험 가입
1월	강남센트럴아이파크(개나리4차),마포더클래시(아현2구역),서대문푸르지오센트럴파크(홍제1),청량리역해링턴플레이스(청량리3),용마산모아엘가파크포레(면목4),건대프라하임3차(화양동94-9),다온타워(신림동1420-6),상봉태솔(상봉동105-97),리오파크(영등포동2가300-1), 신규 입주 개시
6월	개포자이프레지던스(개포주공4),반포르엘(반포우성),신목동파라곤(신월4), 신반포르엘(신반포13차),힐스테이트홍은포레스트(홍은2), 신규입주개시
7월	롯데캐슬리버파크시그니처(자양1),월디움상봉(상봉동 102-3),신테라펠리스건대4차(화양동 2-10),맹그로브신촌(노고산동 56-74),공덕동 크로시티, 신규 입주 개시
9월	- 래미안원베일리(신반포3차.경남), 신규 입주 개시
12월	- 대치푸르지오써밋(구마을1지구), 신규 입주 개시

3. 사업 성과

○ 2023년말 기준(입주개시일 기준) 관리현황 : 155개 단지, 10,306세대

- 2022년 관리호수     : 134개 단지, 9,053세대

- 2023년 신규관리호수 :  21개 단지, 1,253세대

○ 임대보증금 징수

- 임대보증금 징수금액: 353,132,439,744원  / 6,731건

- 임대료 징수금액:      25,110,656,529원 / 80,603건

○ 재계약 건수 :        5,143건

(단위 : 건)

합계	강동	양천	관악	동작	강남	서초	송파	강서	구로	금천	영등포
5,143	704	42	254	27	503	1,486	1,110	91	3	145	2
	동대문	성북	강북	노원	도봉	광진	중랑	마포	은평	서대문	종로
	199	56	57	150		21	82	55	61	95

○ 명의변경, 상호전환 등 추진 건수 : 2,285건

(단위 : 건)

합계	강동	양천	관악	동작	강남	서초	송파	강서	구로	금천	영등포
2,285	268	17	44	10	432	423	319	11	5	1	54
	동대문	성북	강북	노원	도봉	광진	중랑	마포	은평	서대문	종로
	43	4	2	44	2	177	29	297	16	84	3

○ 불법전대 업무 적발 추진실적(무혐의 건수 제외) : 2건

(단위 : 건)

합계	강동	양천	관악	동작	강남	서초	송파	강서	구로	금천	영등포
2					2
	동대문	성북	강북	노원	도봉	광진	중랑	마포	은평	서대문	종로
		0	0

○ 수선유지(긴급보수, 도배 및 장판, 개별보일러 보수, 인터폰 보수 등) 건수 :  9,016건

(단위 : 건)

합계	강동	양천	관악	동작	강남	서초	송파	강서	구로	금천	영등포
9,016	202	59	3,285	3,485	157	265	530	95	124	106	39
	동대문	성북	강북	노원	도봉	광진	중랑	마포	은평	서대문	종로
	185	24	4	32	1	27	80	210	23	83	0

Ⅲ		2023년 위·수탁관리사업 평가

○ 잘된 점

- 예비입주자 도입을 통하여 공가가 없는 경우에도 예비입주자를 선정함으로써 공가일수 최소화 기대

- 다세대 주택 매입형 공급을 통하여 대학생, 청년 등 젊은 계층의 주거 안정에 기여할 수 있는 가능성 확대

○ 부족한 점(예산이외의 사유)

- 재건축단지의 지역편향(강남), 면적 제한, 임대시세 등의 사유로 자치구별 공       급유형 불균형 발생

- 재건축 사업자의 적극적 정보 제공 의지가 없는 경우 개별 단지에 대한 세부        정보 및 유의사항 제공 한계.

○ 문제점 및 애로사항

- 매매계약 체결 통보 후 공고 준비를 진행 하나, 준공일 임박하여 통보받는 사례가 빈번하여 적시에 공급하지 못해 공가 발생.

- 준공지연으로 인해 홈페이지 공급계획과 일정 상이.

- 퇴거세대 보수 지연으로 인해 예비입주자 공급 장기간 지연

- 혼합단지로 임대 지분율이 낮고 위탁관리 수수료가 매우 낮거나 도급계약으로 위탁관리수수료가 없어 각종 자료 요청 시 관리사무소(위탁관리업체)의 소극적인 자세 또는 거부로 관리운영에 애로사항이 많음

- 기존 사업을 인수인계 시 업무 범위가 모호해서 민간업체 민원이 많음 따라서 역세

권 주택은 별도의 지침이 필요

- 서울시 소유의 임대주택(매입재개발, 재건축)을 관리중인 위탁관리업체 소속의 관

리용역 직원은 입주민들의 관리비로 운영되고 있어, 인건비 절감차원에서 대부분의

단지가 관리인력을 대폭 줄여 노후시설물 급증에 따른 안전 사고가 우려됨

- 신규 입주시 혼합단지의 경우 분양세대 입주 종료 후 임대세대의 입주가 시작되

는데 분양세대 입주 종료 후 입주지원센터가 철수함에 따라 임대세대의 입주 업

무수행에 어려움을 겪고 있음

Ⅳ		향후 발전방향 및 요청 사항

○ 2021~2022년 재건축 소형주택 등 임대주택 위수탁관리사업비 정산이 빠른시일       에 이루어 질수 있도록 조치 요청. (붙임13참고)

○ 매입 재개발주택 재건축혼합단지의 경우 분양단지 입주시기와 임대단지 입주시       기를 최대한 동일기간으로 맞추어 분양측(시공사,조합) 주관으로 시행하는 입주       지원센터를 활용하여 입주업무가 이루어질 수 있도록 조정 필요.

○ 부득이 분양 입주 완료 후 임대세대 입주하는 단지의 경우  조합측에서 임대세대       까지 입주지원센터 운영을 하도록 매입계약서 체결 시 계약서에 명시 필요.

○ 관리주체의 적극적인 관리참여 유도를 위한 보상 제도를 도입하여 효율적인         관리업무가 이루어질 수 있도록 방안 모색 필요.

○ 분양아파트 입주완료 후 임대세대 입주하는 단지의 경우 서울시에서 입주지원센터 운영예산을 지원해주거나 조합측에서 임대세대까지 입주지원센터 운영을 하도록 매입계약서 체결 시 계약서에 명시 필요.

○ 혼합단지인 경우 분양단지와 임대단지 입주시기를 최대한 동일기간으로 맞추어 분양측(시공사. 조합) 주관으로 시행하는 입주지원센터를 활용하여 입주 업무가 이루어 질 수 있도록 조정 필요.

○ 매매계약 체결 시 공가 관리비 부담 주체 및 다세대 주택 옵션 설치 여부 관 련 사전 협의 및 검토 필요. 본문을 입력하는 곳입니다.

붙임  2023년 재건축 정산자료 1부.  끝.