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문서번호	관악주거안심종합센터-5368			부원			부원				파트장			관악주거안심종합센터장				서남센터운영처장
보존기간	10년																			07/11
				이은영			유상수				김인섭			고순신				최광락
결재일자	2023.07.11.
공개여부	부분공개(6)			협조	주택관리부장			양일병
일상감사	대상아님
「e편한세상 서울대입구3, 4획지」
e편한세상 서울대입구 혼합주택단지 임대주택 단독 관리 계획(안)
		서울주택도시공사
(관악주거안심종합센터)

서울시에서 매입하고 우리공사에서 위탁관리중인 e편한세상서울대입구1,2,3,4획지

재개발 혼합주택단지 위수탁 계약과 관련하여, 분양단지 관리주체인 입주자대표회의에서 분양·임대 혼재단지인 1,2획지와 달리  모든 시설물이 분리되어 있는 임대전용단지(3,4획지)에 대하여 임대사업자의 단독관리를 요구하고 있어, 임차인들의 적극적인 관리참여 유도를 통한 권익보호를 위하여 입주자대표회의와 합의하여 단독관리 방식으로 전환함으로써 혼합단지 갈등요인을 사전에 해소하고 임차인들에게 최상의 주거서비스를 제공하고자 함

Ⅰ		관련 근거

▢ 공동주택관리법 제8조(공동관리와 구분관리)

▢ 공동주택관리법시행령 제7조(혼합주택단지의 관리) 및 같은법 시행규칙 제2조(공동주택의 공동관리 등)

▢ 관악주거안심종합센터-153(2023.03.10.)「e편한세상서울대입구(봉천12-2구역)

구분 관리에 관한 질의」

▢ 관악구청 주택과-10817(2023.04.14.) 「e편한세상 서울대입구(봉천12-2구역) 구분 관리에 관한 질의 회신」

Ⅱ		단지개요

▢ 단지현황

구분	설 계 개 요
단지명칭	e편한세상 서울대입구아파트(봉천12-2)
주소	서울시 관악구 봉천8동 1553-1번지
준공일	2019. 6. 25.
대지면적	61,840.70㎡(임대분 6,288.5㎡)
건축연면적	15,745.45㎡(임대분 1,823.2㎡)
세대수	임대 294세대(재개발 224세대, 행복주택 47세대, 리츠23세대) / 분양 1,237세대
건축규모	총22개동(1,531세대)
주차대수	3획지 법정 101대 / 주차대수 166대(지상 0, 지하 166) 4획지 법정 30대 / 주차대수 44대(지상 4, 지하 40)
복도유형	복도식
난방시설	개별난방
시공사	대림산업(주)

Ⅲ		추진경위

○ 위수탁관리계약 체결(2020.05.01)【SH공사⇔국제경보산업(주)】

- 계약기간 : 2020.05.01~2023.04.30(3년간)

○ [e편한세상서울대입구1차] 혼합주택단지 관리위수탁계약 만료에 따른 주택관리업자 선정 협의요청【관악동작센터⇒입주자대표회장】

- 공개경쟁입찰 또는 공동주택관리법시행령 제5조에 의한 수의계약 방법

○ 위수탁계약 만료에 따른 주택관리업자 선정계획 통보【입주자대표회장⇒관악동작센터】

- 공개경쟁입찰 방법으로 선정예정 회신

○ 위수탁관리계약 체결(2023.04.28)【SH공사⇔광인산업(주)】

- 계약기간

• 1,2단지(분양,임대): 2023.05.01~2026.04.30(3년간)

• 3,4단지(임대전용): 2023.05.01~2024.10.31(1년6개월)

○ e편한세상서울대입구(3,4획지) 임대단지 통합관리 거부(입주자대표회의)

- 사유 : 모든 시설물 별도 분리 및 임대주택 민원처리 등의 어려움으로 통합관리 거부

○ 관악주거안심종합센터-153(2023.03.10.)「e편한세상 서울대입구(봉천12-2구역) 구분관리에 관한 질의」

○ 관악구청 주택과-10817(2023.04.14.) 「e편한세상 서울대입구(봉천12-2구역) 구분관리에 관한 질의 회신」

○ 관악주거안심종합센터-3269(2023.05.08)「e편한세상 서울대입구(봉천12-2구역) 3,4획지 구분관리(단독관리)에 따른 의견 요청【관악동작센터⇒입주자대표회장】

○ 관악주거안심종합센터-4220(2023.06.07)「e편한세상 서울대입구(봉천12-2구역) 3,4획지 구분관리(단독관리)에 따른 재요청【관악동작센터⇒입주자대표회장】

Ⅳ		현 단지 운영현황

소재지	구조	세대수				관리면적(㎡)
		계	분양	임대	리츠	계	분양	임대	리츠
- 관악구 청룡10길45(1획지) - 관악구 청룡16길43(2획지)	분양+임대	1,276	1,237	39	-	135,792.86	132.583.73	3,209.13	-
- 관악구 참숯5길 7(3획지) - 관악구 청룡10길46(4획지)	임대전용	255	-	211	44	14,249.18	-	13,248.15	1,001.03
계		1,531	1,237	250	44	150,042.04	132.583.73	16,457.28	1,001.03

○ 최초 봉천12-2구역(1,2,3,4획지) 재개발사업 승인 당시 1개의 단지로 준공되었으나, 과반 구분소유권자인 분양 입주자대표회의에서 1,2획지와 3,4획지를 분리하여 2개의 관리사무소를 각 각 운영중에 있음[주택관리업체: 광인산업(주)]

- 1,2획지는 분양+임대 혼합형 구조로 공동주택관리법시행령 제10조(혼합주택단지의 관리)에 의거 분양 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하여 관리 중에 있고

- 3,4획지는 100% 임대전용단지로서 관리사무소를 비롯한 모든 시설물 등이 별도로 분리되어 있는 구조를 사유로 임대사업자의 별도관리를 요구하며, 3,4획지 관리업무 거부중에 있음

※ 현재 분양 입주자대표회의에서 배치한 관리인력(관리,경비,미화)이 관리업무 수행

1. 임대전용단지(3,4획지) 전환사유

○ 100% 임대전용단지로 관리사무소가 별도로 독립되어 있어 최초 위탁관리 시부터 별도의 관리인력을 배치하고 관리사무소를 개소하여 운영중에 있음

○ 분양 관리주체(입주자대표회의)에서 1,2,3,4획지 주택관리업체 선정 입찰 시 혼합형 단지(1,2획지)만 공고하고 임대전용단지(3,4획지)는 제외 후 공고하여 주택관리 위수탁계약 시 문제점 발생.

○ 실제 임대전용 관리체제로 운영중에 있으나, 사업승인 당시 1개의 사업지구인 관계로 혼합주택단지로 분류되어 관리 사각지대에 놓인 상태로 관리감독이 이루어지지 않아 시설물 유지관리 등의 위험에 노출되어 안전사고 발생 우려로 임대사업자의 중점 관리 불가피

2. 통합관리시 문제점(현안사항)

○ 1,2획지는 분양 구분 소유권자(입주자대표회의) 명의로 관악세무서에서 사업자등록증을 발급받아 각종 세무신고 등 업무를 처리하고 있음

○ 3,4획지의 경우 임차인대표회의가 미구성되어 관리사무소장 명의로 관악세무서에 고유번호증 발급을 신청하였으나, 임차인대표회의와 관리사무소장은 공동주택의 의결권(대표권)이 없으므로 고유번호를 부여할 수 없다며 발급을 거부함(2회)

※ 현재 고유번호증 없이 관리소장 개인 주민등록번호로 관리업무를 수행하고 있음

3. 관리방안(안)

▢ 관리방법: 임대전용단지(3,4획지)로 편입하여 위탁관리

(관악센터 임대전용단지  현 14개소 ➡ 15개소로 증가)

○ 주택관리업체 : 광인산업(주)

- 분양 입주자대표회의에서 선정한 현 주택관리업체와 동일한 조건으로 계약 체결하되, 신규 임대전용단지로 편입하여 2024년도부터 주택관리업체 종합평가 대상단지로 조정

▶ 계약기간 : 2023.05.01 ~ 2024.10.31.(1년 8개월)

▶ 위탁관리수수료는 분양단지(1,2획지)와 동일한 단가 적용(㎡당 6.6원/부가세포함)

○ 관리인력 : 현재 배치된 관리인력(관리원,경비원,미화원) 유지

단지명	계	관 리 원(명)						경비원 (명)	미화원 (명)
		소계	소장	경리	과장	반장	기사
e편한세상서울대입구3,4획지	8	3	1	소장 겸직	-	-	2	2	3

- 경리업무를 겸할 수 있는 관리소장 배치

- 시설직원 및 경비원은 격일근무자로 매일 단지 상주 감시단속적 근무 수행

- 미화원은 단지 특성상 2개단지(3, 4획지)이므로 현 인원(3명) 유지

※ 관리인력(관리원,경비원,미화원)은 임차인대표회의 구성 후 조정 가능

○ 고유번호증 발급 거부 관련 조치계획

- 타 혼합주택단지 임대주택 임차인대표회의 명의로 고유번호증 발급된 사례를 근거로 임차인대표회의 구성 후 관할 세무서에 고유번호증 발급 신청 예정

○ 관리사무소 집기 비품(사무기기 등)

- 최초 입주 시(2019년)부터 관리사무소를 별도 운영중으로 추가 예산 불필요

Ⅴ		기대효과

▢ 임대전용단지 편입에 따른 공사 직원 중점 관리로 시설물 및 안전사고 우려 해소

▢ 분양위주 소극적 관리방식에서 임차인 주도 적극적인 관리참여를 통한 임차인 권리 증진 및 저소득층에 대한 주거안정에 기여

▢ 혼합단지 현안사항 해소를 통한 입주자대표회의와의 유대감 증대로 공사이미지 제고

Ⅵ		행정사항

▢ 임대업무 부분은 현행대로 관악주거안심종합센터에서 업무수행

▢ 혼합단지에서 임대전용단지로 변경 결과 관련부서(주택관리부 등)에 통보

→ 관리업체 위수탁기간 만료 후 (2024년 10월 31일) 센터에서 업체선정

▢ 비상연락체계 확립으로 야간 및 공휴일 긴급상황 발생 대비

▢ 조속한 시일내에 임차인대표회의 구성하여 관리업무 참여 유도

▢ 시행일자 : 2023.09.01일부터 시행

붙임  1. e편한세상 서울대입구(봉천12-2구역) 구분 관리에 관한 질의 회신 1부

2. [e편한세상서울대입구] 혼합주택단지 위수탁관리계약 체결 보고 1부

3. e편한세상 서울대입구 1~4단지 임대동호현황 1부.  끝.