문서번호	도시관리과-3952
결재일자	2024. 4. 18.
공개여부	부분공개(5)
방침번호	행정2부시장 제90호

								시 민
주무관	도시관리정책팀장		도시관리과장		도시공간기획관		도시공간본부장		행정2부시장
정제국	송정미		하대근		김재용		조남준		전결 04/18
									유창수
협 조
	도시계획상임기획과장					김세신
	도시계획과장					양병현
	주무관					이성열
	주무관					정미화

지구단위계획 용적률 체계 개편(안)

2024. 04.

도시공간본부

(도시관리과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	■	□
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	■	□
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	□	□
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	■	□	기타
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	□	■
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	□	■
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	□	■
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	■	□	보도자료 배포
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	□	■

지구단위계획 용적률 체계 개편(안)

과감한 인센티브 제공, 불필요한 규제 해소 등을 통해 市 정책 실현을 적극적으로 지원하는 지구단위계획 용적률 체계를 마련하여 보고 드림

Ⅰ		추진 개요

□ 추진목적

ㅇ 지구단위계획구역을 녹지생태도심, 디자인 혁신, 스마트 도시 등 서울시 도시정책을 실현·육성하는 혁신공간으로 재편

ㅇ 용적률 체계 통합 및 단순화를 통해 도시변화에 대응·지원하는 유연한 지구단위계획 용적률 체계 마련

□ 추진경위

ㅇ ’23.02.  지구단위계획 혁신방안 서울연구원 자문

ㅇ ’23.07.  용적률 개선방안 매력 T/F회의

ㅇ ’23.08.  지구단위계획 관련 부서 실무회의

ㅇ ’23.09.  도시관리 개발 방식 워크샵

ㅇ ’23.12.  지구단위계획 관련 부서 실무회의

ㅇ ’24.02.  용적률 개선방안 전문가 자문

Ⅱ		현황 및 문제점

□ 국토계획법(기부채납·용도지역) 중심의 제도 운영

① (상한용적률) 공개공지, 특별건축구역 등 개별법 용적률 완화 적용 제한

- 일반지역: 공개공지, 지능형건축물, 친환경건축 등 개별법 용적률 완화 전면 허용

- 지구단위계획구역: 일부 항목 허용용적률 적용으로 일반지역 대비 용적률 불리

② (허용용적률) 용도지역 변경이 없는 경우 실질적 인센티브 제공 불가

- 주거지역: 기준용적률과 허용용적률 동일 → 인센티브 없는 의무 이행 필요

- 준주거·상업지역: 기준용적률 임의 하향 → 계획 이행시 조례용적률 도달

□준주거 300%(조례 400%), 상업지역 600%(조례 800%)

□ 인센티브를 통한 정책 연계 부족

③ (허용용적률) 20여년간 큰 변화 없는 제도 운영으로 변화된 도시정책 유도 한계

- 市정책 목표, 구역별 여건 등에 대한 고려 없이 일률적 기준으로 38개 항목 운용

- 2040 서울도시플랜 등 변화된 도시정책 적용·연계 제한

□ 과도한 계획기준 규제

④ (상한용적률) 개별법 항목에 따라 완화 비율 차등 (상한용적률 계수 적용)

- 건축협정구역·공개공지 1.0, 친환경(ZEB, 에너지효율등급, 재활용건축자재) 0.7

⑤ (기준·허용용적률) 지구단위계획 법제화 이전까지 용도지역 변경 시점 적용

- 기준·허용용적률은 ’91.05.11.(상세계획 신설), 상한용적률은 ’00.07.01.(지구단위계획 신설)을 기준으로 용도지역 변경 시점 구분

Ⅲ		운영 실태 분석

ㅇ 지구단위계획구역은 허용 및 상한용적률 인센티브 제공에도 불구 구역 外에 비해 개발 저조

ㅇ 특히, 준주거 및 상업지역에서 구역 內·外간 사용 용적률＊ 간극 확대

＊사용용적률: 용도지역 별 건축물 평균 개발밀도(최근 10년 326,015동 분석)

(출처: 국토교통부 건물통합정보자료 분석)

⇨ 용적률 제도의 실효성 제고를 위해 전면적인 인센티브 체계 개선 필요

Ⅳ		주요 개선 방안

	<추진 방향 >

□ 용적률 체계 개선 : 제도 유연화

① 개별법 완화 항목 상한용적률 적용 전면 확대

- 운영 기준 개선을 통해 상한용적률 적용 제한 폐지(완화)

◇ 상한용적률 적용 기준

구 분	현 행	개선 후
완화항목	⦁공공시설 등 제공 ⦁ZEB / 녹색건축물 인증(’22) ⦁건축협정(’22, 저층주거지) ⦁공개공지등 설치(’20, 준공업지역) ⦁<신설> ⦁<신설> ⦁<신설>	⦁<좌동> ⦁<좌동> ⦁<좌동> ⦁공개공지등 설치 (전 지역) ⦁특별건축구역 (건축위원회에서 인정하는 경우) ⦁지능형건축물 인증 ⦁기타 개별법에 따른 용적률 완화 항목
적용항목	⦁획지 별 최대 1개 항목만 적용 (위원회 인정 시 예외)	⦁<삭제>
적용대상	⦁계획관리형, 보전재생형, 개발정비형(친환경 항목에 한함)	⦁모든 지구단위계획구역 (별도의 운영기준이 있는 사전협상, 역세권청년안심주택, 역세권장기전세주택 등의 사업은 해당 계획에 따름)
중첩범위	⦁시행령 용적률의 1.2배 이내	⦁시행령 용적률의 1.2배 이내 (단, 준공업지역은 시행령 용적률의 1.4배 이내)

- 개별법 완화 규정 적용에 따라 시행령용적률(상업지역은 조례용적률 +200%p) 초과시 시 공동위원회에서 기반시설 등의 적정 여부 심의

- 사업부지 내 공공시설 등 제공에 따른 상한용적률 우선 적용

② 용도지역 유지지역 허용용적률 인센티브 제공범위 상향

- 용도지역 상향 없이도 인센티브 제공이 가능토록 조례용적률의 1.1배  이내에서 허용용적률 인센티브 제공

- 준주거·상업지역 기준용적률 하향 규정 폐지 (기준용적률=조례용적률)

◇ 용적률 계획기준

구분	현 행	개선 후	비고
제1종일반	150% / 150% / 300%	150% / 165% / 300%
제2종일반	200% / 200% / 400%	200% / 220% / 400%
제3종일반	250% / 250% / 500%	250% / 275% / 500%
준주거	300% / 400% / 800%	400% / 440% / 800%
일반상업	500~600% / 800% / 1,600% (450% / 600% / 1,200%)	800% / 880% / 1,600% (600% / 660% / 1,200%)	( ) 도심지역
중심상업	600~700% / 1,000% / 2,000% (600% / 800% / 1,600%)	1,000% / 1,100% / 2,000% (800% / 880% / 1,600%)	( ) 도심지역
근린상업	400~500% / 600% / 1,200% (350% / 500% / 1,000%)	600% / 660% / 1,200% (500% / 550% / 1,000%)	( ) 도심지역

※ 도시계획조례 및 시행규칙 개정후 시행

□ 인센티브 항목 개편 : 정책 연계성 강화

③ 정책 연계성, 공공성 중심으로 인센티브 항목 개편(10분야38항목→5분야12항목)

- 공간 수요 변화 부응하는 신규 인센티브 항목 발굴 및 기존 항목 재분류

◇ 허용용적률 계획 항목

※ 정책적 필요성이 있는 경우 신규 항목 추가 가능

- 기존 계획항목 중 당연이행 사항＊은 지구단위계획 기본(의무) 대상으로 전환

＊ 당연이행 사항: 공동개발(지정), 맞벽건축, 자율적 공동개발, 가로활성화용도, 건축한계선, 공동주차통로, 공동주차장, 차량출입구 등

□ 운영 기준 개선 : 용적률 운영 체계 단순화 및 통합화

④ 지구단위계획구역 내외간 동일한 개별법 인센티브 적용

- 형평성 있는 상한용적률 산식 적용을 위해 개별법 적용을 위한 계수를 폐지

- 용도지역 상향 시 기준용적률(조례용적률)을 기준으로 개별법 상한용적률 산정 → 동일 항목 동일 인센티브 제공, 중복 적용 배제

◇ 개별법 상한용적률 적용 산식

구 분	개선내용
신설	허용용적률 + (조례용적률 × 개별법 완화 비율) ※ 조례용적률: 용도지역별 조례용적률(용도지역 변경시 변경전 조례용적률) 적용예시) 준주거→상업지역 공개공지 20% 설치시, 상한용적률 = 800%+(400%×20%)=880%

⑤ 용적률 완화량 차등을 유발하는 용도지역 변경 시점 통합

- 상세계획 신설(’91.5.11.) 및 지구단위계획 신설(’00.7.1.)로 운영하는 용도 지역 변경 시점을“지구단위계획 법제화 시행 시점”으로 통합

◇ 용도지역 변경 기준 시점

구 분	현 행	개선 후
기준용적률 허용용적률	1991.5.11. 이후 (상세계획 법제화 시점)	2000.7.1. 이후 (지구단위계획 법제화 시점)
상한용적률	2000.7.1. 이후 (지구단위계획 법제화 시점)

<용적률 체계 개선방안 종합>

※ 역세권사업 등 별도의 용적률 체계 운영사업에 대한 “용적률 체계 개선방안” 적용 검토

Ⅴ		행정사항

ㅇ 시 행 일 : 방침 수립 즉시 시행

- 단, 허용용적률 상향 및 인센티브 항목 개편은 도시계획조례 및 시행규칙 개정후 부터 시행

ㅇ 경과규정 : 개정 기준은 신규·재정비 구역부터 적용

- 단, 기 결정되거나 주민 열람중인 지구단위계획은 종전 기준에 따라 운영 가능하며, 지구단위계획 재정비 전에도 개별 필지별 주민제안을 통한 개정방침 반영 가능

ㅇ 재정비 계획

- 서울시: 상한용적률(개별법 인센티브 전면 허용)을 위한 일괄 재정비 추진

- 자치구: 구역별 또는 권역별 재정비 방안 마련

ㅇ 지구단위계획 수립기준 개정

- 본 방침 사항과 기 운영중인「건축물 기부채납 인센티브 개선방안('23.3.21.)」「건물내 지하철 출입구 설치 활성화 방안('23.9.13.)」「서울시 녹색건축물 설계기준 전부개정('23.12.20)」 사항 반영

ㅇ 부서 협조사항

- 도시계획과 : 도시계획조례 및 도시계획조례 시행규칙 개정

붙임문서 1) 제도개선 요약

2) 도시계획조례 및 시행규칙 개정안

3) 신규 허용용적률 인센티브 항목

4) 지구단위계획수립기준 개정(안)

5) 지구단위계획 개정 전후 비교표.  끝.