문서번호	토지관리과-19802
결재일자	2021. 11. 18.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

			시 민
주무관	부동산평가팀장	토지관리과장	도시계획국장
고정민	지미종	최영창	11/18 최진석

토지의 적정가격 공시를 위한

’22년 개별공시지가 조사 계획

2021. 11.

도시계획국

(토지관리과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	□	■
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사, 젠더 자문관 등	□	■
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 생산·제시·분석 등	□	■
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	□	■
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	□	■
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	□	■
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등 - (성평등) 성별고정관념·성차별적 내용 포함 여부 검토	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	□	■

토지의 적정가격 공시를 위한

’22년 개별공시지가 조사 계획

’22년 개별공시지가의 적정가격 산정을 위한 조사계획을 수립하여 지역별·연도별 가격 적정성·균형성 제고 등 공시지가의 정확성·투명성을 확보하고자 함.

1	추진개요

□ 관련근거 :「부동산 가격공시에 관한 법률」제11조 내지 제12조 등

※ 2022년 적용 개별공시지가 조사·산정지침

□ 조사기간 : ’21.11월 ~ ’22.12월

□ 조사대상 : 879,402필지 (’21년 기준)

※「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」제15조에 의해 일부 조사 제외

□ 조사절차

○ 개별공시지가는 표준지를 기준으로 담당공무원 조사·산정, 감정평가사 검증

○ 소유자 의견청취 절차 후 區부동산가격공시위원회 심의를 거쳐

○ 구청장이 공시

조사·산정·검증		의견청취 및 의원회 심의		결정·공시 및 이의신청
- 조사·평가 : 공무원 ㆍ 토지특성(조사)↔비교표준지 ㆍ 토지가격비준표로 지가산정 - 지가검증* : 감정평가사		- 의견청취(20일) ㆍ 소유자 등 - 시·군·구부동산가격공시위원회 심의		- 결정·공시 : 시장·군수·구청장 이의신청(30일) ㆍ 소유자 등
* 지가검증 : 개별공시지가의 정확성 제고를 위해 감정평가사 3단계(산정, 의견제출, 이의신청) 가격검증 실시

2	추진방향

□ 철저한 현장조사와 지역분석 ⇒ 공시지가의 정확성 제고

○ 표준지 담당평가사와 연계, 철저한 현장조사와 세밀한 지역분석 등 실시

○ 전년도 토지특성 변경사항(토지이용계획 및 토지이동 등)을 정확히 조사

○ 부동산(표준·개별지/표준·개별주택 등) 가격공시 대상 상호 간 특성조사 유의

○ 비교표준지는 동일용도지역·유사가격권·동일이용상황인 표준지선정이 원칙임

□ 적정시세 반영을 위한 가격분석 ⇒ 공시지가의 적정성 제고

○ 공시지가 현실화 추진하되, 각 자치구 현황 등을 고려하여 적정성 제고

○ 최근의 거래사례·수익사례·평가선례 및 지가동향 등을 철저하게 수집·분석

○ 공시지가는 감정평가법인 등이 검증과 區부동산가격공시위원회 심의로 결정

○ 토지가격비준표 관련 적정여부 등 공시가격제도 개선을 위한 용역 추진

□ 공시가격의 특성 및 가격균형 ⇒ 공시지가의 균형성 확보

○ 공시지가는 적정가격의 평가와 공시지가 간 가격균형이 가장 중요

○ 표준지·개별지 등 담당 감정평가사 합동 협의 시 區간, 市·道간 가격균형 유의

○ 지역별·연도별·유형별 가격균형성 제고를 위해 市·區 합동 연석회의 추진

○ 부동산(표준·개별지/표준·개별주택 등) 가격공시 대상 상호 간 가격균형 유의

□ 공시 관련 정보공개 확대 ⇒ 공시지가의 투명성 확보

○ 개별공시지가 감정평가사 상담제 운영  ※ 의견제출 및 이의신청 기간 등

○ 개별공시지가 주민 참여제 시행  ※ 집단민원 발생 우려지역 등에 주민설명회 개최

○ 개발사업지 지번변경 연혁 지가열람서비스 실시

3	추진계획

□ 조사대상 [2021 기준 (붙임 1. 참고)]

○ 국세 또는 지방세의 부과대상토지

○ 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상토지

○ 관계법령에 의해 개별공시지가를 적용하도록 규정되어 있는 토지

○ 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하기로 한 토지(관계행정기관의 장과 협의)

	개별공시지가를 공시하지 아니할 수 있는 토지 「영」제15조
□ 표준지로 선정된 토지 □ 농지보전부담금 또는 개발부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 □ 국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 토지(국·공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당)

○ 7.1. 기준 개별공시지가 결정·공시

	개별공시지가 공시기준일을 다르게 할 수 있는 토지 「영」제16조
※ 1.1. ~ 6.30.까지 / 7.1. ~ 12.31.까지 분할·합병 등의 사유가 발생한 토지 □「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 분할 또는 합병된 토지 □ 공유수면 매립 등으로 위 법에 따른 신규등록이 된 토지 □ 토지의 형질변경 또는 용도의 변경으로 위 법에 따른 지목변경이 된 토지 □ 국유·공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

□ 조사일정 [22년 개별공시지가 공시일정]

○ 상시조사체계 구축 및 조사일정 조정

- 토지특성조사는 연중 상시조사체계를 유지하도록 하고, 토지특성조사 기간 중에는 공시기준일 현재 토지특성조사표를 작성하여야 함.

- 조사일정에 있어 지가열람 및 의견제출과 지가결정·공시 및 이의신청에 관한 사항은 일정을 반드시 준수하여야 하며, 모든 토지소유자 또는 이해관계인이 알 수 있도록 홍보하여야 함.

- 기타 지가 검증기간 등은 각 자치구에서 탄력적으로 일정 조정이 가능함.

○ 조사일정

구 분	1월 1일 기준	7월 1일 기준
○ 조사계획수립 및 조사대상필지 파악 등 제반준비	’21.10.22.~11.22.	’22.6.6~6.24.
○ 토지특성조사 (합동조사)	’21.11.23.~’22.1.22.	’22.6.27.~7.22.
○ 조사대상필지 확정 및 목록 제출	’22.1.24.	’22.7.29.
○ 지가산정 [산정지가 전산자료 제출]	’22.1.25.~2.21. [2.21.~2.25.]	’22.7.25.~8.12.
○ 산정지가 검증 [검증지가 전산자료 제출]	’22.2.22.~3.16. [3.17.~3.18.]	’22.8.16.~8.25.
○ 지가열람 및 의견제출 (20일)	’22.3.22.~4.11.	’22.9.1.~9.24.
○ 의견제출지가 검증	’22.4.12.~4.18.	’22.9.26.~10.7.
○ 區부동산가격공시위원회 심의 및 의견제출 결과 통지 [성과품 전산자료 제출]	’22.4.19.~4.22. [4.25.]	’22.10.11.~10.14.
○ 지가결정·공시 [결정지가 전산자료 제출]	’22.4.29. [4.29.]	’22.10.31. [10.31.]
○ 이의신청 (30일)	’22.4.29.~5.30.	’22.10.31.~11.30.
○ 이의신청지가 검증 및 처리	’22.5.30.~6.23.	’22.12.1.~12.23.
○ 지가 조정 공시 [최종지가 전산자료 제출]	’22.6.24. [6.24.]	’22.12.27. [12.27.]

□ 합동조사반 편성

구 분	주요 업무
○ 중앙 통제부(국토교통부 등)	- 지가조사 관련 상호 정보교환 - 각 시·도 통제반을 지휘·총괄·지원 등
○ 市 통제반(도시계획국 토지관리과)	- 조사반에 대한 지원 - 시·도 단위의 관련 업무 총괄 등
○ 區 조사반(각 자치구 지가조사팀)	- 개별토지의 특성조사 및 지가산정업무 수행 등

□ 市·區 합동 공시가격 연석회의

일 정	내 용	추 진
’21. 12월 ~ ’22. 1월	- 토지 가격공시 관련 상호 업무협의 등 - 표준지 의견청취 관련 市·區 의견조율 등	市·區
’22. 1월 ~ 3월	- 시·구 합동 토지특성조사 관련 협의 [세무부서 등] - 시·구 합동 권역별 부동산 가격 균형협의	市·區
’22. 10월 ~ 11월	- ’22년 지가업무 점검 및 평가	市

※ 업무 협의는 메타버스 등 비대면 방식을 원칙으로 하되, 필요 시 대면 회의 등 예정임.

□ 추진내용  [세부내용은 ’22년 개별공시지가 조사·산정지침을 따를 것]

※ 자치구 지가조사 담당자 교육 추진  ※ 조사·산정 지침 및 법률 개정 숙지 등

○ [토지특성조사] 토지가격형성에 중요한 요인으로 현장중심의 정확한 조사 필요

- ’22년 개별공시지가 조사대상 필지의 토지특성조사 [지침 p. 67 참고]

․ ① 개별지·개별주택 일단지 정비, ② 폐기물·변전소 등 거리값 정비 등

․ 개별지·개별주택의 토지특성 일치를 위해 세무부서와 상호 협의·검토 후 조사

․ 정확한 토지특성조사를 GIS 등을 활용하고, 토지이용계획 변경사항, 토지이동 발생사항 등에 각별히 유의. 특히 용도지역 등 불일치 정비

- 조사대상 필지의 비교표준지 선정 [지침 p. 149 참고]

․ ① 동일 용도지역 안에 유사가격권의 표준지 중 ② 토지이용상황이 동일한 표준지 선정을 원칙으로 하되, 필요 시 ③ 도로접면이 유사한 표준지 등을 선정할 수 있음.

○ [지가산정]

- 토지가격비준표를 활용하여 지가를 산정 [지침 p. 155 참고]

- 지가산정 기간 내 권역별 행정구역 간 가격균형 협의

○ [지가검증]

- 개별공시지가의 검증업무 처리지침 등에 따라 감정평가법인 등에 의뢰하여 산정지가의 50%이상 검증을 실시하여 지가의 적정성 제고 [지침 p. 229 참고]

○ [지가열람 및 의견청취 (20일)]

- 모든 토지소유자 또는 이해관계인이 알 수 있도록 홍보 및 공고 철저

○ [區부동산가격공시위원회]

- (의견제출사항 처리) 비교표준지 선정, 지가산정 적정여부 등을 재조사하여 감정평가법인 등의 검증을 거쳐 위원회에 상정하여 종합적으로 심의

- (지가심의 등) 지가공무원이 산정한 지가 및 감정평가법인 등의 검증지가를 토대로 심의하되, 심의기준과 가격조정에 대한 심의사항은 반드시 회의록에 기재하며, 검증지가를 변경할 시에는 담당 감정평가사의 의견청취 후 변경

○ [지가결정·공시]

- 이의신청 방법 및 감정평가사 상담제 안내 등

○ [이의신청 (30일) 및 처리]

- 區부동산가격공시위원회의 심의 거쳐 구청장이 그 처리결과를 이의신청인에게 통지, 이의신청결과에 불복하는 경우에는 행정쟁송을 제기할 수 있음을 통보

○ [7.1. 기준 개별공시지가 조사 및 결정·공시]

-「부동산 가격공시에 관한법률 시행령」제16조 등에 따른 토지

4	행정사항

□ 市 업무 개선사항

○ ’22년 개별공시지가 조사계획 송부 (市 → 區) : ’21.11.

○ ’22년 시·구 업무자료 공유를 위한 서울 부동산정보광장 시스템 개선 추진

※ 공시지가 등 업무자료 DB를 구축하여 시스템에 등재 잦은 담당자 교체에도 추진현황을 공유할 수 있도록 서울 부동산정보 광장시스템 개선 중이며 추후 자세한 사항은 통지예정임.

○ ’22년 토지특성조사 및 가격배율 적용기준 적정여부 조사용역 추진

□ 區 업무 협조사항

○ ’22년 개별공시지가 조사·산정 지침에 따라 업무추진 및 자료제출

○ 업무 자료제출 시 (내부결재 후) 서울 부동산정보 광장을 통해 업로드

○ ’22년 토지특성조사 및 가격배율 적용기준 조사용역 추진 시 협조

□ 향후계획

○ ’21.11월 : ’22년 개별공시지가 토지특성조사 등 추진

○ ’22.  1월 : ’22년 공시지가조사 국고보조금 배정 후 자치구 재배정

※ 참고자료 : 1. ’21년 토지 가격(표준지공시지가 및 개별공시지가)공시 1부.

2. ’22년 표준지공시지가 조사대상(안) 1부.