문서번호	주택정책과-5074
결재일자	2018.3.20.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

		시 민
주무관	주거복지팀장	주택정책과장
이수미	기태균	03/20 송호재

’18년 상반기 토지임대부 사회주택 사업 계획

2018. 3

주택건축국

(주택정책과)

’18년 상반기 토지임대부 사회주택 사업 계획

그간의 문제점에 대한 개선안을 반영하여 ’18년 상반기 토지임대부 사회주택 사업 계획을 수립하고자 함

Ⅰ		추진근거

○ 주택정책과-5014(’18.3.20)호『’18년 사회주택 공급 활성화 계획』

Ⅱ		사업개요

□ 공급주체 : ‘주거관련 사회적 경제 주체’에 해당하는 자

○ 협동조합, 사회적기업, 비영리 법인, 공익법인, 중소기업기본법에서
정하는 중소기업(건축사무소, 건설업, 부동산업 및 임대업에 한함)

□ 공급방식 : 민·관협력 방식

○ 서 울 시 : 적격사업 선정(협약체결) 및 SH공사에 출자

○ SH공사 : 부지(건물포함, 18억원) 매입 후 임대(30~40년), 사업추진에 따른 공정관리 및 입주자 모집 지원(소득조회 등)

○ 사 업 자 : 주택 신축  후 임대관리

※ HUG 보증을 통한 민간 금융기관 대출 및 서울시 이차보전 지원(15년, 연 1.8%)

□ 임대조건 : 공공지원 민간임대주택으로 관련법령 준수

○ 입주대상 : 도시근로자 월평균소득 70%(1인)~100%(多인)

※ 맞벌이 신혼부부의 경우 120%까지 완화

○ 임 대 료 : 시세 80% 이하

○ 입주기간 : 최장 10년(2년마다 재계약)  ※ 재계약 조건 없음

Ⅲ		세부 추진 계획

- 붙임 공고문 참조

① 적격사업 공모·선정

○ 공모물량 : 5필지

○ 공모기간 : ’18. 3.20(화) ~ 4.19(목)

※ 설명회 개최 : 3.26(월) 10:00~12:00, 6층 기획상황실

※ 접수일시 : 4.19(목) 10:00~18:00, SH공사 공동체주택사업부

○ 신청자격 :「서울특별시 사회주택 활성화 지원조례」제2조제3호 ‘주거   관련 사회적 경제 주체’에 해당하는 자

○ 신청조건 : 1개 사업자가 2필지(660㎡ 내외)까지 신청 가능

- 2필지는 연접된 2개 이상의 필지 전체 규모가 660㎡ 내외인 경우, 1필지가 660㎡ 내외인 경우도 가능

○ 심사방법 : 서류심사 및 프리젠테이션(질의응답 포함 20~30분)

○ 심사기준 : 정량적 평가(20점), 정성적 평가(80점)

-정량적 평가 : 재정건전성, 유사사업 실적, 전담인력 규모, 입지 적정성

-정성적 평가 : 사업이해도 및 제안요청서와의 부합성, 사업수행 능력, 세부계획간 연계성, 건축계획의 적정성, 커뮤니티 운영 계획, 임대운영 및 건물 유지관리 계획의 적정성 등

※ 신혼부부(세대당 45㎡ 이상) 또는 주거약자(유니버설디자인 적용) 대상
공급 시 가점부여(5점) 및 사업자 이차보전 추가 지원(연 0.3%)

② 사업부지 매입

○ 매 수 자 : SH공사

○ 매입대상 : 적격사업으로 선정된 사업부지(330㎡ 또는 660㎡ 내외)

○ 매입금액 : 필지(330㎡ 내외)당 18억원 이하

※ 자치구별 가중치(역세권은 15.8% 추가 적용)를 적용하여 상한액 재설정

※ 건물가치가 전체 감정가의 5% 이내로 평가되는 노후 건물로 제한

○ 매입기준 : 감정평가(토지+건물)

- 대형 감정평가기관 중 2개 법인에서 산출한 감정평가액을 산술평균

③ 사업협약 체결

○ 협약기관 : 서울시 ↔ SH공사 ↔ 사업시행자

○ 협약시기 : 공공건축사 설계자문(2차) 및 자치구 건축허가 완료 직후

○ 주요 협약내용

- 임대료율은 감정평가액 대비 연 1%로 책정하고, 기간은 30년 이상 40년 이하 범위에서 상호 협의하여 정하되, 매년 2년마다 재계약
※ 토지임대료 인상률은 2년에 2% 이내로 제한

- 사회주택 사후관리를 위해 매년 평가 실시(인증제 시행)하며, 평가결과에 따라 인센티브 또는 페널티 부여

- 필요한 경우 사업자에 관련 자료를 요구할 수 있고, 정당한 사유가 없는 한 제출하여야 함

- 협약해지 또는 해제사유 발생 시 사회주택리츠에서 매입 시점의 건물   감정평가금액으로 인수(단, 최초·증액 임대보증금은 대출금 상환에 사용)

④ 공사 시행

○ 비용부담 : 사업시행자

- 공사 진행에 따른 소요비용은 사업시행자가 부담(기존건물 철거비 포함)

- 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 사업비 90%까지 은행 대출 가능

○ 착공시한 : 토지임대차계약일로부터 6개월 이내 착공하여야 하고, 특별한 사유 없이 착공이 늦어지는 경우 임대차 계약 취소

○ 시공사 조건 : 신용등급 C 이상, 시공순위․실적요건 無(30세대 미만)

○ 품질관리 : 사회주택종합지원센터 주관

- (공사 전) 공공건축가 설계자문(2회) 실시

- (공사 중) 감리제도 활용하여 핵심사항(친환경·안전성·기타설비 등)에 대한 품질관리

⑤ HUG 보증 및 대출 실행

○ 사업 시행자 추천 : 서울시 ⇨ HUG (협약체결 후)

○ 매입 약정 : 사회주택리츠 ⇨ (사업시행자) ⇨ HUG

- 매입가격 : 매입시점 건물 감정가격

- 선행조건 : 최초·증액 보증금은 대출금 상환에 사용

○ 보증서 발급:  HUG ⇨ 우리·하나은행(보증심사 후)

- 보증한도 : 총 사업비의 90%

- 보증대상 : 사회주택 건설(매입) 자금보증 및 임대보증금반환보증

- 보증조건 : 수수료 0.1%, 보증기간 15년, 사회주택리츠 매입약정

※ 대출금 + 임대보증금 < 건물가치(건물감정가격)

○ 대출실행 : 우리·하나은행 ⇨ 적격 사업자

- 대출조건 : 대출금리 CD + 1.92%, 대출기간 15년(분할상환)

○ 이차보전 : 서울시 ⇨ 우리·하나은행

- 사업자 최종부담 금리가 1.8% 수준으로 금리 지원(최대 2%)

[사회주택 금융지원 체계]

⑥ 입주자 모집 및 운영

○ 입주자 모집·선정 : 사업시행자

- 사회주택플랫폼(soco.seoul.go.kr/Sohouse)을 통한 입주자 모집·홍보

○ 소득요건 : 도시근로자 월평균 소득 70%(1인) ~ 100%(多인)

※ 맞벌이 신혼부부는 120%까지 완화

○ 임 대 료 : 시세 80% 이하, 2년에 5% 이내 인상하되 물가고려

- SH공사에서 무주택여부·소득 조회 및 감정평가 통해 임대료 시세 확인

○ 관 리 비 : 입주자에게 부과(상세)내역 공개 및 사회주택플랫폼 게시

○ 임대기간 : 최대 10년 거주 가능(2년마다 재계약, 재계약조건 없음)

Ⅳ		추진일정

○ ’18년 상반기 토지임대부 사업 공모(서울시) : ’18. 3.20 ~ 4.19

○ 사업제안서 접수(SH공사) : ’18. 4.19

○ 적격사업 선정 심의위원회 개최(서울시) : ’18. 4.30 예정

○ 토지매입 및 협약체결(SH공사) : ’18. 5 ~ 6월

○ 사업추진(건축 인허가, 재원조달 등, 공사시행 등) : ’18.7월~’19.6월

○ 입주 : ’19. 7월 ~

붙 임 : 공고문(안) 1부.  끝.