“성별분리통계”성평등정책 수립의 기초입니다.
		서울특별시
수신	하이페리온Ⅱ 생활지원사무소장귀하
(경유)
제목	공동사용료 공용관리비 여부에 대한 질의 회신

생활지원사무소장님, 안녕하십니까?

귀하의 질의내용은 「2015 법무부 집합건물법 해석사례집」을 참고하여 작성·회신하오니 업무에 참고하시기 바랍니다.

질의회신 내용으로는 ① 서울시 표준관리규약의 강제성 유무사항은 집합건물법 제28조 제4항에 따라 시·도지사가 보급하는 표준규약은 개개 집합건물의 규모와 형태 등을 감안하여 개개 집합건물의 구분소유자들이 규약을 제정·변경·폐지함에 있어서 참고할 기준이 되는 것으로, 반드시 표준규약대로 규약을 제정·변경·폐지하도록 하는 법적 강제성을 가지는 것은 아닙니다. 다만, 규약이 설정되지 않았을 경우, 서울시 표준관리규약을 준용할 수 있습니다.

② 징수권자를 대신하여 부과하는 사용료 등 공동전기료, 도로 점용료, 공동지하수요금 등은 공용인지, 전용인지는 여부 및 ③ 경매로 취득한 특별승계인에게도 ②에서 언급한 사용료가 일반관리비, 청소비, 소독비, 수선유지비, 위탁관리비 등과 같이 공용요금으로 보아 특별승계인에게 승계되는 지 여부는 먼저 집합건물법 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 관리비용 기타 의무을 부담한다”, 또한 제25조제1항은 “관리인은 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 가진다‘라고 규정하고 있으며, 집합건물법 제18조 등의‘특별승계인’에는 매매, 증여에 있어서 매수인, 수증자 뿐만아니라 경매절차에서의 경락인(매수인)도 포함됩니다.(대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결)

또한 경락인이 승계해야 하는 체납관리비의 범위 관련하여 대법원은 “집합건물의 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분의 관리비에는 구체적으로 집합건물의 관리규약 상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 집합건물의 공용부분에 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만아니라, 전유부분을 포함한 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위하여 지출되는 비용가운데, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 않되는 성격의 비용도 포함되는 것으로 인정되어지며, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만 한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분의 관리비로 보아야 한다“(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결)라는 판시를 참고하시면 될 것 같습니다. 따라서 관리단의 사무를 집행하는 관리인은 집합건물 경락인에 대하여 체납관리비를 청구·징수할 수 있습니다.

한편 채권의 소멸시효와 관련하여 대법원의 판결에 따르면 확정된 채권의 소멸시효 기간은 10년이므로(민법 제165조) 관리비 채권의 소멸시효인 3년(민법 제163조 제1호)이 지난 경우에도 경락인은 전(前)구분소유자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 승계의무가 있습니다.

④ 미래에 발생할 수선에 대비하여 장기수선계획을 세워 적립한 장기수선충당금은 공용인지, 전용인지 여부 는 집합건물법에는 장기수선충담금에 대해서 특별히 규정하고 있지 않으나, 「주택법」에서는 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수를 위한 장기수선계획에 따라 주택소유자로부터 장기수선충당금을 징수하여 적립하도록 규정하고 있습니다(주택법 제51조 제1항). 그렇지만 집합건물법은 건물 등의 관리 또는 사용에 관하여 동법에서 규정하지 않은 사항에 대해서는 각 집합건물의 특성에 맞게 구분소유자들이 규약에서 정할 수 있도록 하고 있습니다(집합건물법 제28조 제1항). 따라서 공용부분의 장기수선계획이나 장기수선 충당금의 적립 등에 관한 구체적인 사항에 대하서는 해당 집합건물의 규약으로 규율할 수 있습니다.

감사합니다.  끝.

							서 울 특 별 시 장
주무관							박세중			주택정책개발센터장					정종대					주택정책과장					04/14 송호재
협조자
시행			주택정책과-7167									(						)		접수											(						)
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