부동산 등기시 주의사항은?(소유권이전 등기시 구비서류)

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▣ 등기의 일반원칙
   ○ 신청주의 원칙 : 등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 등기가 어떠한 
                             등기이건 당사자의 신청에 의하여서만 이를 할 수 있습 니다. ( 부동산등기법 제27조)
   ○ 신청방법 : 등기신청은 법이 정한 서면에 의하여서만 가능하고, 또한 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 
                      신청하여야 합니다.
   ○ 출석주의 원칙 : 등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 
                             신청하여야 합니다. 또한 대리인이 출석하는 경우에는 그 대리인에게 등기신청을 위임한다는 위임장이 필수적 입니다.

 ▣ 소유권이전 등기시 필요한 서류
   ○ 토지대장, 건축물관리대장 1부
   ○ 등기원인 증서 : 매매계약서 등 
      (신고필증 또는 검인 필요)
   ○ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 1통
   ○ 부동산양도신고 확인서, 등기의무자 등기권리증, 
       인감증명서
   ○ 신청서 부본 2부
   ○ 주민등록등본 1부
   ○ 위임장(대리인 신청시)
   ○ 국민주택채권매입증
   ○ 등기신청 수수료 : 매 부동산 당 9,000원 
      (등기부등ㆍ초본 등 수수료 규칙  § 5의2)

 

▣ 소유권 이전시 유의사항
 ○ 양도 사실 신고 
   - 부동산 매도인은 거래 내용을 소유권 이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지 거주지 관할 세무서에 먼저 신고(세무서에서 신고확인서 발급)
      또한 매도인은 신고확인서를 매수인에게 전달 (신고 확인서가 없으면 매수인은 등기이전을 할 수 없음)
 ○ 등기이전 신청 필요서류
   - 매도인 : 검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록 등본
   - 매수인 : 검인계약서, 주민등록등본, 취득세영수필확인서, 통지서, 국민주택채권매입필증, 토지대장, 건축물대장
 ○ 양도인의 세금감면 혜택
  - 양도대금 청산일이 속하는 달의 마지막 날부터 2개월 이내 규정되는 예정신고기간안에 세금을 신고하고 납부하면 세금의 10%의 감면 혜택을 받을 수 있음
 ※ 문의 전화 : 서울북부지방법원 북부등기소 (02-1544-0773)

 

▣ 임대차 계약후 유의사항
 ○ 등기부 등본확인 및 확정일자
   - 계약 체결 후 중도금, 잔금 지급 전에 등본을 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인
   - 주민등록등본 1통과 임대차 전 월세 계약서 원본을 관할 동사무소에 제출하여 확정일자를 받음
 
 ○ 부동산 등기시 준비서류
   - 매도인의 구비서류 : 매도인용 인감증명 1통, 주민등록 1통, 등기권리증, 인감도장
   - 매수인의 구비서류 : 주민등록 등본 1통, 토지대장 1통, 건축물관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통

 

▣ 부동산 매매 계약체결전 주의사항

 ○ 부동산 계약전 계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인
   - 관할 등기소 : 토지, 건물 등기부등본 각 1통 발급
   - 구청 : 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용 계획확인원 각 1통을 발급 
   ※ 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등), 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부, 임대차, 물리적 하자여부 등)확인 
      
 ○ 등기부 등본 열람, 확인 (법원등기과 또는 등기소)
   - 매매 계약전 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부 등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 동일인인지 확인. 또한, 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정

      여부 등도 확인
  ※ 주의 : 계약시 등기부 등본 발급날을 반드시 확인(발급날짜와 계약 체결일 사이에 다른 물건이 설정될 수도 있음) 
 

 ○ 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등 공부열람
   - 단독주택 매매계약일 경우 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원  등도 열람해야 함
   - 단독주택 중에는 토지대장에 올라 있어도 건축물대장에 없는 무허가 건물이 있을 수 있음. 또한, 토지이용계획확인원을 통해 주택이 철거 대상인지 아닌지,

      토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 확인 
    
 ○ 현장답사 
   - 매매 계약전 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면접 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로인접 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 살펴야 함
   
 ○ 최종유의사항
   - 매도자 : 양도소득세 확인
   - 매수자 : 등록세와 취득세 확인
   - 소유권의 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인
   - 소유권의 변동이 단기간 내에 빈번하게 일어나 심한 권리변동 관계가 복잡한 물건은 유의해야 함
   - 소송으로 확정판경을 받은 물건을 매수할 때는 패소판결을 받은 사람을 찾아 사실여부를 확인해야 함

 

▣ 부동산 계약시 유의사항 
 

 ○ 계약당사자 확인
   - 계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 함
   - 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인. 또한, 소유자와 직접 계약시에도 소유자가 미성년자나 금치산자,

      한정치산자가 아닌지를 확인
   - 본인이 나온 경우 : 주민등록증으로 대조확인
   - 대리인이 나온 경우 : 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인 
   - 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인
  ※ 위임장 명시내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명,

                               주민등록번호, 연월일
   
 ○ 공증된 중개업소를 이용
   - 중개사고를 미연에 방지하기 위해서 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어있는 중개업소 이용
   - 허가증의 허가번호와 대표자 성명 등은 구청에 전화로 확인하여 공증된 중개업소인지 확인. 또한, 업무보증서의 보증기간이 지났는지 확인
   
 ○ 반드시 확인되어야 할 계약서 내용
   - 등기부 등본상과 토지 대장상의 목적을 표시
   - 대금의 액수와 지불시기
   - 매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호
   - 부동산 명도 시기
   - 부동산 소유권 이전 및 매매 물건이 멸실, 훼소 등 매도인의 책임사항
   - 특약, 입회인

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부동산 등기시 주의사항은?(소유권이전 등기시 구비서류) - 문서정보
관리번호 D0000020276954 등록일 2019-03-25
분류 행정
원본시스템 다산콜센터 제공부서 시민봉사담당관
작성자(책임자) 120다산콜재단 생산일 2008-08-22
라이선스 CC BY